가족간 이견, 상속 토지 10년째 등기 못해... 혼자 등기하고 해당 토지에 집 지을 수 있나

[법률방송뉴스=전혜원 앵커] 아버지께서 10년 전 돌아가셨습니다. 아버지께서는 시골에 조그만 땅이 있었는데, 상속인으로는 어머니와 저를 포함해 자식들이 8명이 됩니다. 그중 형님은 3년 전 돌아가셨습니다.

문제는 상속인이 많아 합의가 어렵고, 만나기도 쉽지 않다 보니 상속등기를 지금까지 못하고 있다는 겁니다. 이럴 경우 어떻게 해야 하나요? 저는 상속으로 받을 그 토지의 일부에 집을 짓고 살고 싶은데 그렇게 해도 될까요?

10년 전에 돌아가셨는데 아직도 등기를 못 하고 계시네요. 답변을 드려보도록 할게요. 일단 부모님 사망 시 상속된 토지 따로 상속등기를 해야 하는지부터 알아볼까요?

[황미옥 변호사] 네. 결론부터 말씀드리면 상속등기를 해야 할 의무는 없습니다. 이렇게 제가 말씀드리면 여러 가지 말로 해석이 될 수도 있을 것 같은데요.

조금 있다 말씀드리는 거로 하고, 법적으로 상속 등기를 했다 안 했다는 것에 따라 상속이 됐다 안됐다가 아니라 상속등기 유무와는 상관이 없이 망자의 사망으로 인하여 상속은 바로 발생을 해버리게 되는 겁니다. 따라서 상속등기는 천천히 하셔도 됩니다.

그러니까 제가 많이 본 경우는 10년, 20년 뒤에도 상속등기 안 하시는 경우도 많이 봤습니다.

상속등기를 해야 한다는 것이 의무사항은 아닌데, 그런데도 대부분의 6개월이면 해야 한다는 게 있다고 하는 분들이 계시는데 그건 세금과 관련된 부분입니다.

상속등기를 하지 않는다고 하더라고 과세관청에서는 이 상속 대상이 된 재산에 대해 취득세를 부과합니다. 누구에게 부과하느냐면 상속인들에게 부과합니다. 취득세를 부과하고, 6개월 이내 상속인들이 취득세를 납부하지 않는 경우에는 당연히 가산세가 발생하게 됩니다.

그러다 보니 취득세를 빨리 납부하려면 우리 내부적으로 등기를 빨리하고 등기로 인한 권리관계를 정리해야 한다는 관념이 발생하는데, 등기는 분명 의무는 아닙니다.

하지만 세금으로 인해 빠르게 정리할 필요성이 있다. 즉 가산세를 물지 않으려면 그럴 필요성이 있다고 이해를 하시면 될 것 같습니다.

[앵커] 네. 잘 알겠습니다. 그리고 형제가 많다고 이야기를 해주셨는데 연락이 잘되지 않고 다 같이 만나기도 힘들다고 합니다. 합의하기도 참 어려울 것 같은데 이럴 경우 해결할 수 있는 방법이 있을까요?

[박민성 변호사] 네. 실제로 이런 경우들이 종종 많이 있습니다. 돌아가셨는데 형제분들이 마음이 안 맞아서 갈라지는 바람에 연락도 안 받고 그런 경우가 많습니다.

아까 말씀해주셨지만 등기를 할 때 상속이 이루어지면 사망과 동시에 법적으로 상속이 이뤄지고 그 상속인이 수인인 경우에는 법적으로 공유자로 됩니다. 그래서 그 민법상 공유의 경우에는 보전행위를 공유자 1인이 할 수 있습니다.

그런데 임의적으로 혼자 단독 상속을 할 수 있는 것은 아니고, 단독으로 자기 등기만 할 수 있는 것이 아니고 등기소에 가셔서 사유를 쓰셔서 공동상속 기 신청을 하시면 됩니다.

그래서 필요한 자료를 구비해서 청구하시면 본인 지분뿐 아니라 같은 공동상속인의 지분도 공동으로 등기하실 수 있습니다.

 [앵커] 그렇군요. 한 명이 할 수 있다.

[박민성 변호사] 예. 보존행위 차원에서 할 수 있습니다. 그거는 등기상에도 나타나고, 실제로 등기소에 가서 문의하시면 절차를 아실 수 있을 겁니다.

[앵커] 그렇군요. 이것도 알아보시면 될 것 같습니다. 상속지분이 확실하게 나뉘지 않는 상황에서 상담자분이 토지 일부에 집을 짓고 살고 싶다고 이야기를 하시는데 좀 답답하실 것 같습니다. 일단 집을 짓고 살아도 될까요? 황 변호사님.

[황미옥 변호사] 그러시면 좀 곤란합니다. 일단 아까도 말씀 주셨지만, 망자가 사망한 이후에 망자가 남긴 재산은 상속인들 사이 공유 관계라고 보셔야 합니다. 그러니까 자녀분이 네 분이고 다른 배우자가 없었다고 한다면 4명이 공유하는 관계가 되는 것입니다.

그런데 만에 하나 그렇게 되면 이제 토지의 경우 서로 4명이 같이 가지고 있는 상황인데, 그 위에 건물을 지었다고 한다면 단지 1/4 지분권자에 불과한 사람이 전체 토지를 사용하는 결과가 되니까 자칫하면 다른 상속인들로부터 건물철거소송 당하십니다. 때로는.

이렇게 생각하실 수 있습니다. 아까 4명의 상속인을 예로 계속 들겠습니다. 우리 상속인 4명이니까 저는 전체 면적 중에서 1/4 상당의 면적에만 건물을 지었다고 하실 수 있겠지만 그렇게 되는 것이 아닙니다.

서로 1/4 면적씩 하고자 한다면 나는 이 부분이 가지고 싶고, 나는 이 부분 가지고 싶고, 또 분쟁이 발생할 수 있습니다.

게다가 법에서는 4명이 전체적으로 1/4씩 가진다고 하지 나누어서 가진다거나 하는 것이 아니기 때문에 서로 협의가 되지 않은 상황에서, 특히 이런 식으로 각 지분권자가 과반수에 해당하지 않는 경우라고 한다면 혼자서 독단적으로 토지 위에 건물을 올린다면 철거소송으로 이어질 가능성이 있습니다.

[앵커] 네. 무섭네요. 미리미리 이런 부분은 참으셔야 할 거 같습니다. 가족 중에 누군가 사망을 하게 된다면 상속이 어떻게 이뤄지는지 알아보도록 하겠습니다.

[박민성 변호사] 네. 질문의 취지는 아마 전체적으로 상속 순위라든지, 지분이라든지를 말씀하시는 것 같습니다.

[앵커] 지금도 형님 한 분이 돌아가셨다고 합니다.

[박민성 변호사] 상속이 이루어지면 기본적으로 상속 순위가 민법에 이렇게 정해져 있습니다. 피상속인의 직계비속, 직계비속이라고 하면 자기 아들, 그다음 직계존속, 형제·자매, 4촌 이내 방계혈족의 순위로 되어 있습니다.

근데 여기서는 배우자 부분이 문제가 되는데, 배우자는 직계비속, 자기 아들이 있으면 자기 배우자 분과 같은 공동상속인이 되고, 직계존속, 자기의 아버지 어머니가 있으면 그분들과 공동상속인이 되고, 만약 두 분이 다 안 계신다고 한다면 배우자님이 단독상속으로 가지게 됩니다.

그래서 상속의 지분율을 보면 보통 다른 직계비속이나, 직계존속을 1을 기준으로 했을 때, 배우자분은 0.5가 더 붙으니까 1.5로 생각하시면 됩니다. 이런 공동 상속을 하게 되면 공유를 하게 됩니다.

공유라는 것은 전체적으로 아까 말씀드린 것처럼 같이 공동으로 하는 건데 아까 말씀하신 것처럼 어떤 땅에 공유를 하고 있으면 지분으로 각자 1:1.5 가지고 있는 것이고, 거기서 중요한 부분은 말씀하신 것처럼 나는 이 부분만 가지고 있는 데라는 생각을 하시면 안 됩니다.

왜냐하면 공유에는 두 가지가 있습니다. 예를 들면 전체적으로 가지고 있는데 여기서 이 부분은 내가 가지고 간다고 하면 특정이 되어 내 것이 되는 겁니다. 그것은 공유가 아닙니다. 그렇게 생각하시면 됩니다.

[앵커] 굉장히 개념이 복잡하고 어렵네요. 잘 알겠습니다. 재산이 있다면 상속지분도 말씀해주신대로 나누면 될 것 같은데, 부동산이나 토지도 재산으로 같이 보는 건지, 아니면 부동산과 토지는 다르게 볼까요?

[황미옥 변호사] 똑같이 보신다고 보시면 됩니다. 조금 질문을 정정하면 부동산과 토지의 경우 박 변호사님 말씀 주신 법률대로 그대로 간다고 보시면 됩니다. '누가 뭘 가질래'에서 협의가 이뤄지지 않는다면 법원 가셔야 하고, 상속재산 분할심판 청구소송을 제기하셔야 합니다.

부동산, 토지도 그렇지만 그것 말고 망인이 남긴 계좌 같은 경우에는 부동산 토지와는 조금 다르게 망자가 사망함으로 인해 바로 법정지분대로 서로 나눠가신다고 이야기하고 있습니다.

[앵커] 지분율은 아까와 동일한가요?

[황미옥 변호사] 네. 그대로 간다고 하니까, 오히려 부동산, 토지의 특이성보다는 금융재산, 즉 계좌에 남아 있는 재산에 특이성을 조금 더 유념하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커] 알겠습니다. 이렇게 상속과 관련해 여러 가지 알아봤습니다. 잘 마무리가 되셨으면 좋겠고 형제자매분들 연락해보셨으며 좋겠네요.