건물주 바뀌어도 임대료 등 채권 바뀐 건물주가 승계, 보증금에서 제할 수 있어

[법률방송뉴스] 안녕하십니까. ‘법률정보 SHOW' 신유진 변호사입니다. 이번 주 주제 ‘상가임대차’에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 첫 번째는 임대료와 관리비를 연체한 경우 사건을 살펴보고, 두 번 째는 집주인의 부탁으로 무상임대차확인서를 작성해준 임차인 사건을 소개해드리도록 하겠습니다.

A씨는 2014년 7월 경매를 통해서 상가를 매입하게 되었습니다. 그런데 전 주인으로부터 상가를 임차하여 세들어 살던 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해서 4년간 무려 3,500만 원을 연체하고 있었던 것입니다.

B씨는 전주인과 보증금 2,500만 원에 월세 187만 원을 내기로 하고 임대차계약을 체결하였는데, 보증금보다 훨씬 많은 금액을 연체한 것입니다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세를 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지한 것입니다.

A씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 보증금반환의무가 없으니 상가를 비워달라고 건물명도청구소송을 청구한 것입니다. 그러자 B씨는 오히려 "보증금을 돌려주기 전까지는 못나간다"면서 버티는 것입니다. A씨는 보증금을 돌려주어야만 할까요?

1심 재판부는 A씨의 주장을 받아들여 줬습니다. 즉 B씨는 밀린 임대료와 관리비를 내고, 상가를 인도하라고 판단을 내린 것이죠.

그런데 2심 재판부는 상가는 인도하라고 하면서도 연체된 차임은 전 주인으로부터 별도의 채권양도를 갖추지 않았기 때문에 승계되지 않는다고 판단하면서 이 사건에서는 채권양도가 없었다, 즉 A씨가 소유권을 취득한 후 연체차임만 공제하라고 하는 것이었습니다.

그러자 대법원은 이렇게 판단하였습니다.

"임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보 한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"는 것입니다.

"임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명하였습니다.

A씨는 대법원 판결을 받고서야 비로소 B씨에게 건물은 인도받고, 밀린 차임을 지급받을 수 있게 된 사건입니다.

다음 소개해드릴 사건은 임차인이 상가 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어가자 자신이 유상 임차인이라며 대항력을 주장하는 것인데, 이것은 신의성실의 원칙에 어긋난다는 대법원의 판결인데요.

공인중개사 B씨는 2006년부터 경기도 파주시의 한 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데 2009년 건물 소유자인 C씨로부터 "은행에서 담보 대출을 받아야하니 무상거주확인서를 작성해 달라"는 부탁을 받고 이를 들어준 것입니다.

C씨는 이 무상거주확인서를 근거로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았습니다. 그런데 결국 돈을 갚지 못해 결국 상가가 경매에 넘어가게 된 것입니다.

상가를 경락받은 A사는 B씨에게 사무실을 비워달라고 했지만, B씨는 "보증금을 반환해주면 나가겠다"며 동시이행의 항변을 주장하면서 상가를 비워주지 않았습니다.

B씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

이 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 B씨가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만, 근저당권자인 은행은 경매법원에 B씨가 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출하였던 것입니다.

즉, 상가가 무상인지, 유상임차인인지 두가지 상반된 서류가 경매법원에 제출되어 있었는데요. 그런데, 상가의 새로운 경락인 A사가 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정한 경우, 추후에 임차인이 보증금을 주장하게 되면 A사가 큰 손해를 입게 되는데, 이런 것은 B의 무상거주확인서를 작성해주었기 때문이잖아요.

대법원은 이 사건에서 이런 점을 고려하여 다음과 같이 판단을 하였습니다.

"만일 A사가 무상거주확인서의 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면, 임차인인 B씨가 A사의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다“라고 판단하여 A사의 손을 들어주었습니다.

이번 주제 상가임대차 건물명도소송의 키포인트는 첫째, 임대차 계약관계에서 임대료와 관리비 등은 별도의 채권양도가 없이도 전주인에게 밀린 것이 새로운 주인에게 그대로 승계된다는 것입니다.

그렇기 때문에 새로운 임대인에게 밀린 차임을 지급해야할 의무가 있고, 지급하지 않을 경우에는 임차한 상가를 명도해 주어야만 한다는 것입니다.

둘째는 건물주의 부탁으로 무상거주확인서를 작성해주었다면, 추후에 유상 임차인이라고 법원에 서류를 제출한다고 하여도 건물의 경매로 넘어간 후에 새로운 경락인에게 보증금 반환을 요구할 수 없다는 것입니다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 신유진 변호사였습니다. 감사합니다.

 

이상 상가임대차와 건물명도관계에 대한 대법원의 판례에 대한 정보를 전해드렸습니다. 지금까지 ‘법률정보 SHOW' 신유진 변호사였습니다.

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