▲법률방송뉴스= 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 이번 시간에는 '다운계약서 합의의 법적 구속력'이라는 주제로 설명을 드리겠습니다.
부동산 매매를 함에 있어 실제 거래 가격보다 가격을 낮추어서 관공서에 신고하기 위해 소위 '다운계약서'를 작성하는 경우가 많습니다.
실제보다 거래 금액을 낮추어 신고함으로써 사는 사람 입장에서는 취득세를 절감할 수 있고, 파는 사람 입장에서는 양도소득세를 낮출 수 있는 이점이 있습니다.
이 때문에 이런 두 사람의 이해관계가 합치되어 '다운계약서' 작성이 그동안 부동산거래의 관행으로 자리를 잡아왔습니다.
하지만 최근에는 실거래가 신고를 선호하는 측면, 탈세에 대한 부담 등의 이유로 비록 계약과정에서는 다운계약서 작성에 합의하고도 막상 계약 이행과정에서는 그 약속을 지키지 않는 사례가 많이 발생하고 있습니다.
특히, 매도인의 부탁으로 일정 금액 이하로 거래 금액을 신고하기로 하고 매매 계약을 체결한 매수인이 나중에 마음이 변해서 다운계약서 작성을 거절하는 경우가 많이 있는 거죠.
이 경우 매도인은 실제 거래금액 그대로 신고할 수밖에 없기 때문에 당초 예상한 세금 이상을 납부할 수밖에 없는 손실을 입게 됩니다.
우선 다운계약서 합의 위반을 이유로 매매계약 자체를 끝낼 수 있을까, 해제할 수 있겠느냐는 부분부터 살펴보겠습니다.
결론적으로 "다운계약서를 통해 세금을 절감하지 않고는 매매계약을 하지 않았을 정도로 세금 절감이 매매계약 체결에 있어 매우 중요한 부분이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있으면 계약의 해제 사유가 될 수 있다. 하지만 그런 점에 이르지 않았다면 원칙적으로는 할 수 없다"는 것이 대법원의 판단입니다.
따라서 통상적으로는 다운계약서 작성에 협조할 의무는 주된 매매계약에 대한 단순히 부수적인 의무로 해석되어, 다른 특별한 사정이 없으면 이를 이유로 매매계약을 해제하기는 곤란하게 됩니다.
쉽게 생각하면 다운계약서를 작성하기로 협의했다고 하더라도 나중에 그 약속을 위반한 부분에 대해 "그러면 나 계약 해지하겠다 부분을 주장할 수 없는 결론이 됩니다.
이와 관련된 2015. 5. 28. 대법원 판결을 보면 이 사안은 매도인의 다운계약서 작성요구를 매수인이 일단 받아들이기로 먼저 합의되었지만, 잔금을 치르는 과정에서 당초 합의한 다운계약서 작성을 하지 못하겠다고 매수인이 태도를 돌변하자 매도인이 이전등기를 거부하게 되자, 매수인이 매도인을 상대로 그렇다면 당신이 계약 위반이기 때문에 계약위반을 이유로 한 매매대금 반환, 그리고 위약금 지급을 청구한 사례입니다.
이 사안에서 대법원은 "매수인이 다운계약서 작성합의를 위반한 것은 사실이지만, 다운계약서 작성은 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하다는 점에서 매수인이 이를 위반하더라도 매도인이 이전등기를 해야 한다"는 취지를 분명히 했습니다.
그다음으로는 다운계약서 작성을 거부한 사람에 대한 손해배상 청구 가능할 수 있을지 이야기해 보겠습니다. 이 문제 역시 현재로써는 명백한 판단이 아직 없는 상태입니다. 그런데 결론적으로 손해배상 청구가 어렵지 않을까 하는 것이 저의 사견입니다.
법에서 금지하는 탈세 행위를 통해 취하고자 했던 이득을 얻지 못하였다고 해 이를 재판상의 손해배상 청구를 통해서 보호할 수 없다는 논리 때문입니다. 재판을 통한 청구는 법에서 보호될 수 있는 적법한 이익에 국한된다고 해석해 그런 결론을 이끌어 낼 수 있습니다.
이런 논리는 우리가 손해배상 청구에 있어 일실이익이라고 하는 부분에서 위법한 소득을 배제하고 있는 현재의 판례 태도와도 상통한다고 할 수 있습니다. 그 밖에도 이런 다운계약서 작성 행위 그 자체를 민법 103조 반사회질서 법률 행위로 해석할 수 없는지 하는 논의도 생각해 볼 필요가 있습니다.
만약 이런 약정 자체가 무효라고 한다면 다운계약서를 작성하기로 합의하고 이를 협조해 주지 않은 것을 이유로 한 계약 해제나 손해배상청구는 원천적으로 불가능하게 됩니다.
결국 이런 대법원 판결들의 핵심의 법률적인 쟁점은 다운계약서 작성 합의가 부동산 매매계약에서 부수적 채무이냐, 아니냐. 또는 주된 채무이냐 하는 부분이 쟁점이지만 결과적으로는 세금 회피를 도모하고자 하는 당사자 간의 다운계약서 작성합의는 크게 보호하지 않겠다고 하는 대법원의 의지를 이해할 수 있습니다.
대법원 판단에 따르게 되면 다운계약서 작성 합의는 좀 덜 중요한 약속 정도로 치부되면서 다운계약서를 작성하기로 한 합의는 제대로 지켜지지 않을 가능성이 높아지게 될 것으로 예상됩니다.
이번 주제인 '다운계약서 작성 합의의 법적 구속력'의 키포인트는 매매계약에서 다운계약서를 작성하기로 비록 합의했다고 하더라도 그 합의는 매매계약에서 비중을 크게 차지하는 주된 채무가 아니라 비중이 적은 부수적 채무에 불과하다는 것입니다.
그 때문에 다운계약서 작성 합의를 거부하거나 위반하는 경우에 그것을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구하기가 쉽지 않을 가능성이 있습니다.
결국 다운계약서 합의는 크게 보호되지 않는 약속 정도에 불과하기 때문에 다운계약서를 작성을 전제로 하는 매매계약도 삼갈 필요가 있습니다.
지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.
