아파트 주택 가격 급등에 ‘영끌매매’ 신조어까지... '부동산 등기부등본' 제대로 읽는 법
아파트 주택 가격 급등에 ‘영끌매매’ 신조어까지... '부동산 등기부등본' 제대로 읽는 법
  • 유재광 기자, 강천규 변호사
  • 승인 2021.04.27 18:41
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"열람·발급 일자 반드시 확인해야... 인터넷등기소 통해 발급 가능, 직접 떼보는 게 가장 확실"

▲유재광 앵커= 대법원 주요 판례를 통해 일상에 도움이 되는 법률정보를 알아보는 '강천규 변호사의 잘 사는 법' 오늘(27일)은 부동산 등기부와 공문서변조 얘기해 보겠습니다. 강 변호사님, 오늘은 어떤 판결 가져오셨나요.

▲강천규 변호사(법무법인 YK)= 지난 해 서울 아파트 가격이 폭등하면서 2030 세대의 소위 ‘영끌매매’가 화제가 될 정도로 아파트 매매계약 체결 건수가 많았는데요. 오늘은 아파트 매매 등 부동산에 대한 매매계약을 체결할 때 꼭 알아두셔야 할 법률정보가 담겨있는 대법원 판결을 준비해 봤습니다.

▲앵커= 구체적으로 어떤 내용인가요.

▲강천규 변호사= 이해하기 쉽게 조금 각색해보면요. 김모씨는 2018년 3월 이모씨로부터 돈을 빌리기 위해서 이씨에게 자신의 아파트에 근저당권을 설정해 주었습니다. 당시 김씨는 이씨에게 근저당권 설정을 해주기 전 대법원 인터넷 등기소에서 자신의 아파트에 대한 등기사항전부증명서를 발급받아서 자신의 아파트에 대한 권리관계를 이씨에게 확인시켜 주었습니다.

이후 김씨는 3년이 지난 2021년 3월 또 다른 사채업자인 박모씨로부터 돈을 빌리게 되었는데, 이 때 새롭게 등기사항전부증명서를 발급받지 않고 2018년에 발급받아 놓았던 등기사항전부증명서 하단의 열람일시를 수정테이프로 지우고 이를 복사한 등기사항전부증명서를 박씨에게 교부했습니다. 

옛날 등기사항전부증명서를 교부받았기 때문에 김씨의 아파트에 근저당권이 이미 설정되어 있다는 사실을 알지 못하고 김씨에게 돈을 빌려준 박씨가, 나중에 이러한 사실을 알고 문제를 삼아, 김씨가 공문서변조죄로 재판을 받게 된 사안입니다.

▲앵커= 우선 김씨가 재판을 받게 된 공문서 변조죄, 정확하게 어떤 범죄인가요.

▲강천규 변호사= 공문서 변조죄란 권한 없는 자가 공무소 또는 공무원이 이미 작성한 문서내용에 대하여 동일성을 해하지 않을 정도로 변경을 가하여 새로운 증명력을 작출케 함으로써 공공적 신용을 해할 위험성이 있을 때 성립되는 범죄입니다.

이 사안의 경우 '등기사항전부증명서'라는 공문서 하단의 열람일시를 수정테이프로 지우고 복사하여 '복사된 문서'를 만들었는데, 이것이 공문서 변조에 해당하는지가 쟁점이 됐습니다.

▲앵커= 일단 등기사항전부증명서를 좀 볼 줄 알아야 애초 얘기가 되겠네요.

▲강천규 변호사= 네, 그렇습니다. 부동산 등기사항전부증명서를 보면, 크게 표제부와 갑구 및 을구로 구분이 돼 있습니다. 우선 표제부에는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항이 기재돼 있습니다.

그리고 권리에 관한 부분은 갑구와 을구에 기재되어 있는데, 갑구는 소유권의 변동에 관한 부분을 기재가 돼 있고 을구에는 소유권 이외의 권리, 대표적으로 근저당권, 전세권 변동에 관한 사항이 기재가 되게 돼 있습니다. 이 사안의 경우 김씨가 아파트의 소유자라는 사실은 갑구에 기재가 되고, 김씨가 이씨에게 돈을 빌리면서 근저당권을 설정해 준 내용은 을구에 기재되게 됩니다.

우리가 흔히 "이 집이 담보가 잡혀있는지 알고 싶다"고 이야기를 많이 하지 않습니까. 이때 봐야 하는 부분이 바로 을구입니다. 부동산에 관한 매매계약이나 전세계약을 체결할 때 반드시 꼼꼼하게 확인을 해야 하는 부분입니다.

▲앵커= 이 사건에서 열람 일시가 문제가 됐다고 하는데, 열람 일시는 어디에 표시가 되는 건가요.

▲강천규 변호사= 등기사항전부증명서의 하단을 보면, 증명서를 열람하거나 발급받은 시간이 표시가 되어 있습니다. 요즘은 등기소에 직접 방문해서 등기부를 발급받지 않으시고 대법원 인터넷 등기소에 들어가셔서 프린트로 발급받으시는 분들이 많은데요. 이때 프린트가 된 시간이 열람 일시나 발급 일시로 표시가 되게 됩니다.

▲앵커= 열람 일시가 그렇게 중요한 것인가요.

▲강천규 변호사= 네, 그렇습니다. 부동산 등기사항증명서는 결국 소유권이 누구에게 있는지, 그 부동산에 근저당권 등 담보는 설정되어 있는지 이런 것들을 확인해서 해당 부동산을 내가 매매를 할 것인지, 아니면 이 부동산에 담보를 잡고 근저당권을 설정해서 돈을 빌려줄 것인지, 이것을 결정할 수 있도록 외부에 공시해주는 기능을 하는데요.

문제는 열람 시점에 따라 권리관계가 달라질 수 있다는 것입니다. 예를 들어서 해당 부동산에 대해 아무런 거래행위가 없었다면 시간이 흘러도 권리관계가 동일할 것이고 등기사항전부증명서에도 아무런 변화가 없겠죠. 근데 해당 부동산을 매도했다면 갑구에 소유권 부분이 변동될 것이고요. 해당 부동산에 대해서 근저당권을 설정됐다면 을구 부분에 근저당권 설정에 관한 표시가 되게 될 것입니다.

따라서 본인이 권리관계를 확인하고자 하는 그 시점에 발급된 등기사항증명서가 아니라고 하면, 사실상 현재의 권리관계 반영을 못하기 때문에 등기사항증명서로서의 기능을 전혀 하지 못하는 아무 쓸 데 없는 서류가 되는 것이지요.

▲앵커= 일반인들의 경우 열람 일시가 있는지도 잘 모를 것 같은데요.

▲강천규 변호사= 네, 맞습니다. 일반인들은 평소에 부동산 등기부를 보실 기회가 거의 없고요. 등기사항증명서가 어떻게 생겼는지도 모르시는 분들도 많으실 텐데요. 어쩌다가 내가 살 집이 필요해서 공인중개사 사무실을 통해서 매매계약을 체결하거나 전세계약을 체결할 때 그때 공인중개사가 뽑아주면 그때 처음 보시는 분들도 많이 있으실 겁니다.

그러다 보니 발급일시까지 챙기지 못하시는 경우도 많이 있을 거라고 생각됩니다. 그러다 보면 사실 이 사안의 경우처럼 옛날 등기사항증명서를 받고 담보가 전혀 없구나, 이렇게 생각해서 매매를 한다든지 돈을 빌려준다든지 이렇게 하는 경우가 종종 생길 수 있습니다.

▲앵커= 그런데 이 사안의 경우 적극적으로 뭔가를 변조한 것은 아닌데도 공문서 변조죄까지 성립하는 건가요.

▲강천규 변호사= 네, 범행 방식이 좀 조잡하기도 하고요 등기사항전부증명서의 하단에 있는 열람일시만을 지우고 복사해서 새로 교부한 건데 이게 사기성은 있지만 이 정도 가지고 공문서를 변조냐, 라고 볼 수 있습니다. 실제로 항소심 법원에서는 공공적인 신용을 해할 정도의 새로운 증명력이 작출된 것은 아니라고 봐서 실제로 무죄 선고를 했고요. 대법원은 이와 다르게 공문서변조죄가 성립된다고 판결했습니다. 

▲앵커= 대법원 유죄 판단 근거는 어떻게 되나요.

▲강천규 변호사= 우선 등기사항전부증명서의 열람 일시는 등기부상 권리관계의 기준 일시를 나타내는 역할을 하기 때문에 권리관계나 사실관계의 증명에 있어서 중요한 부분에 해당한다고 봤습니다.

열람 일시의 기재가 있어 그 일시를 기준으로 한 부동산의 권리관계를 증명하는 등기사항전부증명서와 열람 일시의 기재가 전혀 없는 부동산의 권리관계를 증명하는 기준 시점이 표시돼 있지 않은 등기사항전부증명서, 이 둘 사이에는 증명하는 사실이나 증명력에 있어서 분명한 차이가 있다고 보았습니다.

또한 앞서 말씀해주신 대로 일반인의 경우에는 등기사항증명서에 열람 일시가 있다는 사실 자체를 모르는 경우가 많기 때문에 법률가나 관련 전문가가 아닌 일반인의 관점에서 봤을 때는 열람 일시가 삭제된 상태로 복사가 된 등기사항전부증명서를 공문서로서의 형식과 외관을 갖추지 못한 문서라고 보기에는 어려운 것이죠.

쉽게 말해 일반인 입장에서는 진실한 등기부처럼 보인다는 겁니다. 그래서 공문서변조죄로 판단한 것으로 보입니다.

▲앵커= '잘 사는 법', 쭉 말씀해 주셨는데 오늘 내용 정리 부탁드리겠습니다.

▲강천규 변호사= 먼저 아파트나 건물, 토지 등 부동산을 매매하시거나 전세계약을 체결하실 때에는 공인중개사 사무실이나 계약의 상대방이 등기부등본을 들고 와서 보여주는데요. 하단에 기재된 열람일시가 본인이 계약을 체결하는 현재 시점과 일치하는지를 확인해주실 것을 당부 드리고요.

시간 차이가 많이 난다면 새로 발급해서 교부해 달라, 이렇게 요구를 하시거나 권리관계 확인을 명확하게 하시는 것이 좋을 것 같고요. 사실 오늘 다룬 판례의 사실관계와는 다르게 열람 일시 외에 다른 부분도 변조가 될 가능성은 있거든요. 가장 좋은 것은 본인이 직접 등기사항전부증명서를 발급받아서 권리관계가 어떤지 정확하게 확인하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.

요즘 대법원 인터넷 등기소에 들어가시면 손쉽게 등기부등본을 발급받으실 수 있거든요. 이것들을 잘 활용하셔서 이 사안의 경우와 같이 허무하게 사기를 당하는 그런 일은 없으셨으면 하는 바람입니다.

▲앵커= 네, 허무하게 사기를 당하지 않으려면 등기부등본을 제대로 읽어라, 오늘도 좋은 말씀 감사합니다. 다음 주에 뵙겠습니다.

 

유재광 기자, 강천규 변호사 jaegoang-yu@lawtv.kr



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