증여받은 아파트 팔려고 하는데 양도세 줄이려면
증여받은 아파트 팔려고 하는데 양도세 줄이려면
  • 하수용 세무사, 임주혜 변호사
  • 승인 2021.04.30 18:07
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"증여받을 당시 시세 입증해 양도차익 줄이면 절세 가능"

#안녕하세요, 궁금한 점이 있어 여쭤봅니다. 남편에게 공시지가 3억5천만원, 현재 시가 6억원 정도 되는 아파트를 증여했습니다. 취득세는 공시지가를 기준으로 해서 법무사님이 계산해 주셔서 냈는데, 5년 정도 지난 후에 현재 시가와 똑같은 6억원에 팔게 될 경우 양도소득세는 없는 건지, 있다고 하면 얼마나 내야 하는 건지 궁금합니다. 만약에 양도소득세를 내야 하면, 자식이 내줄 수 있는지도 궁금합니다. 

▲임주혜 변호사(법무법인 유어스)= 네, 이런 사연이 접수가 됐군요. 사연 들으신 소감 어떠세요. 

▲하수용 세무사(세무회계 도담)= 일반인분들이 아무래도 종합부동산세라든지 또는 증여세 때문에 사전에 증여하는 경우에 대한 상담도 많고요. 실질적으로 실무상 이런 증여신고도 활발히 이뤄지고 있는 실정입니다. 

▲임주혜 변호사= 이런 유형의 증여가 많이 일어나고 있나 봐요. 그럼 세무사님, 이런 상황에서 현재 시가와 똑같은 가격으로 다시 팔 경우 양도차익이 발생하지 않은 건데, 이런 경우에는 양도소득세를 내지 않는 건가요. 

▲하수용 세무사= 이게 사실 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다. 

▲임주혜 변호사= 그럼 일종의 '세모'인 상황인 거네요.

▲하수용 세무사= 네, 왜 그러냐면 일반인들이 잘못 알고 계신 부분이 있는데, 보통 이렇게 증여를 한다고 하면 법무사를 찾아가세요. 법무사를 찾아가서 증여계약서를 작성하고 취득세를 내고 끝나는데, 사실 이건 국세청에다가 세무신고를 별도로 해야 합니다. 내가 이게 6억원이라는 증여금액을 확장하는 그런 증여신고를 통해서 취득가액을 잡아두셔야 나중에 혜택을 받을 수가 있습니다. 

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 이것도 꼭 알아두셔야 되는 것이었네요. 또 하나 물어보신 게 양도소득세를 내야한다면 자녀가 대신 내줄 수 있냐, 이것도 물어보셨거든요. 

▲하수용 세무사= 이건 조금 이상한데요. 자녀가 대신 내줄 수 있냐. 원래 판 사람이 세금을 내게 되어 있잖아요. 그걸 판 부모가 양도소득세를 내야 하는데 만약에 이걸 자녀가 낸다고 하면 오히려 반대로 자녀가 그 돈만큼을 부모님한테 증여한 것처럼 이렇게 나타나게 됩니다. 

▲임주혜 변호사= 복잡하네요. 

▲하수용 세무사= 네 함부로 세금을 대신 내주는 것도 안 됩니다. 

▲임주혜 변호사= 저도 이런 얘기 많이 들었어요. 부모님들이 자녀분한테 증여할 때 증여세를 증여받는 자녀가 내야하는 건데, 그 증여세를 내려고 했더니 돈이 없는 거죠. 그렇기 때문에 부모님들이 그걸 내주시면 되는 거냐, 이런 질문을 많이 하시거든요. 이것도 사실 원칙적으로 안되겠네요. 

▲하수용 세무사= 안됩니다. 내야 될 세금조차도 낼 수 있는 능력이 없는 사람이라면 그 부분까지도 합쳐서 증여로 보고 있습니다. 

▲임주혜 변호사= 그렇습니다. 거기까지 증여를 받은 느낌이 되는 거죠. 아무래도 세금공부는 정말 신경 써야 될 부분이 많은 거 같아요. 그리고 사실 누구나 그렇죠. 많이 소득은 얻고, 많이 차익은 얻고, 세금은 제일 조금 내고 싶은 게 사실 사람들의 심리잖아요. 지금 사연자님도 차익은 좀 남기고 세금은 좀 절세하고 싶으신 그런 상황인거 같은데, 어떤 방법을 고려할 수 있을까요. 

▲하수용 세무사= 네 아까도 말씀드렸지만 증여를 통해서 취득가액을 좀 높일 수가 있는 부분이 있고, 나중에 어쨌든 아파트는 시세가 상승하기 때문에 처분할 때가 되면 그 차익이 발생합니다. 그래서 증여할 당시에 내 취득가액이 시세다, 라는 증빙이 필요합니다.

그거에 대한 ‘매매사례가’가 있으면 그 금액으로 신고를 할 수 있고 만일 매매사례가가 없거나 매매사례가와 유사한 게 없다고 한다면 감정평가법인에서 감정평가를 따로 받으셔야 합니다. 그 감정평가를 받은 금액을 가지고 세무서에 신고를 해서 취득가액을 높여준다면 나중에 처분할 때 양도차익이 줄어들어서 세금이 절세되는 효과가 있습니다. 

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 우리 결국 5월, 앞서 말씀드렸던 것처럼 종합소득세의 계절이자, 이제 양도소득세의 계절. 굉장히 세무적으로 이슈가 많은 계절인데, 양도소득세를 지금 내야 되시는 분들이 꼭 알아두면 좋은 팁, 마지막으로 좀 정리해 주세요. 반드시 알아두어야 하거나 유의해야 할 사항이 있을 거 같거든요. 

▲하수용 변호사= 양도소득세 같은 경우는 예정신고를 합니다. 그러니까 매도한 달의 말일부터 2개월 이내에 하게 되고 같은 해 예를 들어 2번을 했다. 그러면 합산신고를 하셔야 돼요. 근데 둘 다 예정신고만 하고 놓쳤다고 한다면 작년에 그게 두 개 판 금액을 올 5월 달에 확정신고라는 신고를 반드시 해주셔야 됩니다.

그리고 제가 여러 차례 강조했지만 처분 순서나 처분 시기에 따라 상당히 세금 차이가 많이 납니다. 그리고 거주요건도 너무 중요하기 때문에 반드시 거주요건에 대한 충족 여부도 확인을 하시고 양도소득세에 대해서 접근하시는 게 절세 측면에서 상당히 유리하다고 봅니다. 

▲임주혜 변호사= 그렇군요, 세무사님. 이런 팁 꼭 알아두면 좋을 것 같아요. 지금 실시간으로 질문이 올라왔는데요. 암호화폐도 요즘 양도소득세 내야한다. 암호화폐도 세금을 부과할 것이다, 이런 내용이 있는데 법안이 발의된 상태죠. 세무사님 입장에서 이런 이슈에 대해서 어떤 생각 갖고 계신가요. 

▲하수용 변호사= 암호화폐 같은 경우는 아무래도 지금 국민적으로, 정서적으로도 좀 안좋은 부분도 있어요. 일단 그걸 떠나서 암호화폐라 하더라도 어떤 소득이 발생한 부분에 있어서는 세금을 내야 되는 게 아니냐는 생각이 필요하고요. 그거에 대한 법안이 발의가 되어가지고 세금납부가 이루어지는 게 맞는다고 생각합니다. 

▲임주혜 변호사= 지금 사실 세금을 많이 냈다는 건 내가 많이 벌었다는 뜻이잖아요. 그런데 이제 내가 많이 벌 근로의욕, 노동력을 쏟아 부을 의욕을 꺾을 정도의 세금이라면 또 문제가 있다는 거잖아요. 그 선을 잘 지키면서 많이 번 사람들이 기분 좋게 세금을 낼 수 있는 그 선을 지키는 게 참 어려운 거 같고.

우리가 앞으로 나라도, 사회도, 세무사님도 전문적으로 활동하시면서 이 부분 항상 고민해주셨으면 좋겠다는 생각이 드네요.

 

 

하수용 세무사, 임주혜 변호사 webmaster@ltn.kr



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