"명도소송 확정 판결 받은 뒤 명도집행 신청해야"
# 부모님이 가지고 계신 가게 때문에 상담 문의 드립니다. 현재 부모님은 수도권에 작은 건물을 가지고 계시는데요. 문제는 이 건물에 입점해 있는 가게입니다. 임대인은 약 10년 정도 이 가게에서 음식점을 운영하고 있습니다. 그런데 10년간 밀린 임대료만 2천만원 정도 됩니다. 계약 파기를 하려고 하면 중간중간 목돈을 입금하니까 어찌어찌하다가 10년이나 흘렀습니다. 더 이상 못 참으시겠는지 부모님이 제게 얘기하셨고 저는 당장 그 가게 주인에게 계약을 파기하자고 이야기를 했습니다. 하지만 상대는 나갈 이유가 없다며 당당하게 나오고 있습니다. 내용증명을 두 차례 보냈지만 상대방은 여전히 당당합니다. 명도소송을 고려 중인데 어떤 것들을 준비해봐야 할지, 명도소송 외에도 상대방을 내보내고 밀린 임대료를 받아낼 방법은 없을지 궁금합니다.
▲양지민 변호사= 10년 동안 월세가 밀린 상황이신데 참 답답하셨을 것 같아요. 이렇게 십년간 밀린 월세, 받아낼 수 있을까요. 흔한 경우는 아닌 것 같아요. 10년이나 밀렸다는 게 임대료를. 2천만원이나 한다고 하니까 큰데요. 일단 먼저 말씀을 드리면 임차인은 그럴 수 있을 것 같아요.
월세 소멸시효, 단기 소멸시효가 3년이다, 그러니까 나는 안 내도 된다라고 얘기할 수 있을 것 같아요. 사실 실질적으로 월세 소멸시효는 단기 3년이 맞고, 매월마다 다 합산해서 2천만원 전체의 소멸시효가 되는 게 아니라 각각의, 만약 100만원씩이었으면 매달 다릅니다.
▲송혜미 변호사(법률사무소 오페스)= 그래서 그거대로 따져봐야 하지만 만약에 임대차 보증금이 있으셨다고 한다면 임대차 보증금의 목적 자체가 연체 차임이나 이런 것들을 공제하겠다고 담보된 성격을 지니고 있기 때문에 소멸시효가 만료가 됐다 하더라도 이 부분은 공제할 수 있다고 보고 있습니다.
그래서 사실 2천만원만 청구해야 한다라는 상황이면 10년 중에서 몇 개는 날아갈 것 같긴 하거든요. 근데 그렇지 않고 만약에 5천만원 정도의 임대차 보증금이 있다고 하면 거기서 공제하시는 것은 무리가 없을 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 네, 일단은 보증금이 남아있는 상황이라면 그걸 충분히 공제할 수 있다는 말씀을 해주셨고요. 상담자 입장에선 명도소송을 고려해봐야 하나 라는 말씀을 해주셨어요. 명도소송이라는 게 무엇이고, 또 내가 마음먹고 진행한다면 어떤 점을 주의해야할지 조금 알려주시죠.
▲송혜미 변호사= 명도소송을 하면서 사실 임대인분들은 사실 ‘현타가 온다’라는 얘기를 많이 하시는데요. '내 건물인데 내 소유인데 이렇게 돌려받는 게 어렵나'라는 이야기를 많이 하십니다. 일단은 이제 명도소송 자체는 '돌려달라, 나한테 다시 인도해 달라, 더 이상 너는 사용수익하지 말아라'라는 건데요.
이건 먼저 명도소송으로 판결을 받으셔야 합니다. 계약이 해지됐다든지 연체가 너무 많이 됐다든지라는 것을 이유로 이제 소송을 먼저 하셔서 명도를 먼저 하라라는 주문을 받으셔야 하고, 받았다고 해서 내가 문 뜯고 들어가서 짐 빼야겠다 그러시면 바로 경찰서에 조사받으실 수 있기 때문에 주거공간에 판결이 있다고 할지라도 주거공간에 임의로 들어갈 순 없으셔서 명도집행을 신청하셔야 합니다.
집행을 하셔야 한다는 얘기를 다시 들으실 때 많이 분노하시는데요 그래도 개인의 이런 자력구제는 허용하지 않기 때문에 집행 절차를 거치셔서 집행관 입회하에 짐 빼시고 하셔야 합니다.
▲양지민 변호사= 네, 변호사님께서 말씀해주신 것처럼 명도소송은 말 그대로 '사용 수익할 권한이 너에게 없으니 이제 나에게 주고 나가라'라고 하는 소송인 것인데 이걸 사실 승소를 해서 내가 판결문을 받는다고 끝이 아니라 다시 집행을 하는 과정까지 남아있다 보니까 상담자분 같은 경우에 어쩔 수 없는 상황이라면 소송을 진행하시는 방법밖엔 없죠.
그런데 다만 알아두셔야 하는 것은 소송을 이제 진행을 쭉 하시면서 굉장히 오랜 시간 '생각보다 많은 시간 걸릴 수도 있다'라는 점을 유의를 하시고 진행을 하시는 게 좋겠다라는 생각이 들고요. 10년 동안이나 사실 이렇게 월세가 밀린 상황에서 계속해서 계약을 이끌어오신 자체도 상당히 힘드셨을 것 같은데 일단은 부모님과 잘 상의를 해보시고, 명도소송까지 진행하시는 걸 생각해보시면 어떨까라는 생각이 듭니다.
