"재건축 아파트 입주권 구입 예정... 1가구 2주택 중과세 대상인가요"
"재건축 아파트 입주권 구입 예정... 1가구 2주택 중과세 대상인가요"
  • 윤수정 세무사, 임주혜 변호사
  • 승인 2021.07.16 18:50
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"1년 이내 기존 주택 처분하면 '일시적 2주택'으로 비과세 적용 가능"

# 조정지역에서 현재 거주하는 1주택을 보유하고 있습니다. 조만간 재건축 예정 아파트를 구입하여 그 주택의 건물 멸실 후 입주권을 받고 새 아파트를 준공해 입주할 계획을 세우고 있는데 궁금한 것들이 있어 연락드립니다. 재건축 아파트를 구입하면 2주택으로 될 것 같은데 취득세는 얼마나 내야 하는 걸까요.

입주권 상태에서 새롭게 준공된 아파트로 소유권이 이전되면 또 2주택이 되는데 1년 내에 현재 살고 있는 주택을 처분할 경우에도 2주택으로 되는 건가요. 또 기존 주택을 처분할 경우 지급명세는 어떻게 부과되는 건지도 궁금합니다.

▲임주혜 변호사(법률사무소 유어스)= 재건축 정말 핫하잖아요. 재건축, 재개발, 원래 정말 핫한데, 원래 낡디낡은 아파트일수록 사람들의 관심이 집중되고 있고요. 실거주 의무도 얼마 전에 법률이 백지화되면서 많은 분들이 화를 표출하시는 경우도 있었는데, 세무사님 사연 보신 소감 어떠신가요.

▲윤수정 세무사(세무법인 상우)= 너무 난해합니다. '양도소득세 포기 세무사'라는 용어가 나올 정도로, 왜냐하면 아시다시피 세법 책이 1년에 1번 나오는데 옛날 책을 다 숙지하기도 전에 모든 것이 다 개정이 돼버려서요.

저희가 아무리 교육을 받는다고 해도 전 것도 사실은 못 외워서 그러는데 납세자분들은 사실 상담을 되게 금방금방 대충 '얼마에요?' 이렇게 많이 물어보세요. '제가 13억에 팔았는데, 양도세 얼마에요?'라고 물어보시는 경우들이 굉장히 많거든요. '대충 말씀해주세요' 이런 말씀을 되게 많이 하세요.

'모르겠는데요'라고 말씀을 많이 드리고 '모든 것은 처음부터 끝까지 계산을 해서 금액이 나옵니다'라고 말씀드리면 그 시간을 또 기다리지 못하시고 내 세금은 얼마냐 자꾸 물어보시고 그러면 정확한 세금을 알려드렸는데 혹시 만약 적게 나오는 경우는 사실 화를 안 내세요.

심지어 10만원, 20만원 더 많이 나오는 경우에 '예전에는 그렇게 말씀 안 하셨는데, 설명을 해달라'고 하는 경우도 있고요. 그래서 이 사연 역시 여러 가지 질문이 복합적으로 나와 있는 것이고 상당히 난해한 편이라고 말씀을 드리고 싶네요.

▲임주혜 변호사= 세무사님, 그러면 재건축 아파트가 문제가 되고 있어요. 재건축 아파트 취득하고자 하시는 분들 많을 것 같은데 2주택으로 카운트 되는 것인지 취득세는 어떻게 되는 건지 이 부분 답변해주시면 좋을 것 같거든요.

▲윤수정 세무사= 취득세에 있어서도 분양권이나 입주권이 주택 수에 포함되기는 합니다. 그렇지만 1주택 요건에 해당하시면 2주택으로 보지 않아 취득세 부분에 있어서 중과를 하지 않게 되는 경우고요. 참고로 재건축 지역 아파트는 멸실 전까지는 주택으로 봐 취득세가 부과되고요.

멸실이 되고 난 다음에는 토지만 있고 건물이 없으니까 그다음에는 부과되지 않는 것으로 생각하시면 되겠습니다.

▲임주혜 변호사= 준공 후에 소유권을 이전받게 되는 경우 2주택 상태에서 1년 이내의 기존 주택을 처분하게 되면 그때도 2주택인 건가요.

▲윤수정 세무사= 아마도 취득세에서 일시적 2주택 부분을 질문하시는 것 같은데 사실 정확한, 아까도 이렇게 뭉뚱그려서 말씀드리면 어디서 어떻게 설명 드려야 하지, 하는 것처럼 이 부분도 정확한 답변을 하기 위해서는 해당 아파트가 관리처분 전 취득인지 관리처분 인가 후인지에 따라서 달라지는데요. 

이 분 사례 같은 경우에는 질문 의도를 봐서는 아마 관리처분 후에 입주권 상태에서 취득한 것으로 보이는데요. 이 경우에는 입주권의 특징이 거주할 수 있는 실체가 있어야 한다고 말씀드렸는데 주택의 실체가 없는 상태잖아요.

그래서 실제 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 보고 있습니다. 사례의 두 주택이 모두 조정지역이라면 3년이 아닌 1년 이내에 처분하셔야 합니다.

▲임주혜 변호사= 그렇다면 기존 주택을 처분할 때 양도소득세는 어떻게 부과가 되게 될까요.

▲윤수정 세무사= 해당 주택이 관리처분 전 취득이냐 후 취득이냐가 여기서의 포인트라고 보시면 될 것 같아요. 관리처분 후 입주권 상태로 취득을 한 상태라고 한다면 종전 주택 취득일로부터 1년이 지나 입주권을 취득하고 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 처분하게 되면 일시적 2주택으로 비과세 적용이 가능합니다.

3년 이내 처분을 하지 못한다고 하더라도 새 아파트 완공 후 2년 이내, 세대 전원이 거기로 이사해서 1년 이상 계속 거주하는 경우 완공 전 혹은 완공 후 2년 이내 종전 주택 처분 시 비과세 적용이 가능합니다.

▲임주혜 변호사= 마지막으로 재건축, 재개발 관련해서 많은 분들이 관심을 갖고 있어요. 양도소득세 관련해서 꼭 알아둬야 할 팁 같은 게 있다면 전해주시죠.

▲윤수정 세무사= 많은 분들이 팁을 원하시기는 하는데 앞서 말씀드린 것처럼 내용이 복잡하고 어쩌면 세무대리인보다 본인의 집에 관련돼 있는 사안들은 보유자분들이 더 정확하게 많이 아시거든요. 관련돼 있는 양도소득세를 막 설명해드리기에는 체크 포인트가 굉장히 많아요.

한 가지만 말씀드리자면 요즘 1주택자들이 장기보유 특별공제제도가 바뀌어서 그 부분에 있어서 장기보유 특별공제를 얼만큼 받을 수 있을 것이냐, 그게 굉장히 중요한 포인트가 되고요. 보유자분들, 납세자분들은 비과세라고 생각했는데 정작 계산을 해보면 납부할 세금이 나오게 되는데요.

저희는 세법에 의해서 말씀을 드렸는데 ‘저는 비과세였는데요’ ‘저는 다 감면인 줄 알았는데요’ ‘100% 감면 아니었어요?’ 하는 반응들이 나올 때 저희가 세금을 받는 건 아니지만 굉장히 죄송스럽기도 하고요. 많은 잘못된 정보를 알고 계셔서 오히려 혼동스러워 하시는 경우들이 많아서 장기보유 특별공제를 하나 말씀드리고 싶고요.

재건축 아파트의 경우 새로 완공된 아파트의 양도소득 계산 시 종전 주택의 양도차익과 추가로 분담하게 되는 분담금 납부분의 양도차익을 두 개로 나눠서 계산을 하게 됩니다.

이때 새로 완공된 아파트에 실제로 거주를 못하게 된다고 하면 그때 생기는 장기보유 혜택이 없기 때문에 그 점을 가장 유의하셔서 이사 결정을 하시는 것이 제가 드릴 수 있는 절세 팁입니다.

 

윤수정 세무사, 임주혜 변호사 webmaster@ltn.kr



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