“건물이 공매 됐다고 나가라는 집주인... 보증금은 어떻게 되나요”

# 2018년 9월에 1년짜리 임대차 계약을 했습니다. 월세로 지내고 있었는데, 1년이 지나가면서 문자로 계약 연장을 하자고 하셨고 저는 동의한다는 내용의 문자를 보냈습니다. 올해도 마찬가지로 문자로 계약 연장을 하면서 지내오고 있었는데요. 얼마 전 문 앞에 쪽지 하나가 남겨져 있더라고요. 공매가 됐다고 집에서 나가라고 합니다.

알고 보니 신탁회사의 건물이었는데 건물 주인이나 공인중개사분은 이것에 대해 알려주신 적도 없었고 신탁 원부도 못 받았습니다. 만료까지 한 달 정도 남았는데 집주인은 연락이 되지 않습니다. 그냥 집을 빼야 하는 건가요? 집주인에게 손해배상 청구를 할 수는 없는 건가요? 보증금은 찾을 수 있을까요?

▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 굉장히 당황스러우실 것 같아요. 나는 아무런 이야기도 전달받지 못했는데 갑자기 쪽지가 하나 이렇게 남겨져 있더니 ‘집 비워줘야 한다, 나가라’라는 내용의 쪽지였습니다. 굉장히 황당하실 것 같은데 변호사님은 이 사연 어떻게 들으셨나요.

▲송혜미 변호사(법률사무소 오페스)= 굉장히 안타까운 사연인 것 같아요. 그리고 더군다나 지금 공매라고 하셔서 사실은 경매도 어려운데 일반인 분들이 공매라고 하셔서 많이 당황하셨을 것 같아요.

▲양지민 변호사= 맞습니다. 사실 내가 문자로 계약 연장을 계속해서 지속해서 해오고 있었고 ‘나는 집주인한테 아무 얘기도 못 들었으니까 일단 내가 정말 나가야 하나?’ 이런 생각을 하게 되실 것 같아요. 하나하나씩 차근차근 짚어보도록 하겠습니다.

우선 이렇게 ‘공매가 됐으니까 나가라’고 하는데, 그럼 과연 내 보증금은 어떻게 되는가 궁금하실 것 같거든요. 어떻게 하면 될까요.

▲송혜미 변호사= 일단 공매라고 하셨기 때문에 경매랑은 약간의 차이가 있습니다. 그래서 공매 같은 경우에는 일반적으로 권리 분석을 꼼꼼하게 한다고 하더라도 함정에 빠졌다고 할 만한 것들이 세 가지가 있습니다. 그중에서 첫 번째가 이른바 ‘당해세’라는 것이 있고요.

그 다음에 조세채권의 법정 기일, 그 다음에 근로복지공단에서 압류. 이런 것들이 등기에서는 확인하지 못했었는데 배당기일에 가보니까 이게 부과가 되었다는 경우가 있습니다. 그래서 지금 사연자님이 보내주신 내용만으로는 보증금을 되찾을 수 있을지 없을지 저희가 확인하기 조금 어려운 상황입니다.

그래서 아까 말씀드렸던 것처럼 등기부에는 분명히 보증금을 찾을 수 없게 되어있었다 하더라도 뭔가 이제 따져보면 세금이랑 순위가 밀린다든지 해서 이제 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있는 상황이 될 수가 있거든요. 그래서 지금은 일단 등기부등본이라든지 만약에 배당기일이 잡혔다면 그런 것들을 조금 확인해보셔야 할 것 같습니다.

▲양지민 변호사= 일단은 사실 공매에 대해서 많은 분이 조금 낯설 수가 있는데 변호사님이 설명해주신 것처럼 따져봐야 하는 부분이 매우 많습니다. 그렇기 때문에 과연 내 보증금 채권은 어느 순위에 해당하고 내가 안정적으로 전액을 다 받을 수 있는지는 세세하게 따져봐야 하는 부분이 있거든요.

그렇기 때문에 변호사님께서 말씀해주신 세 가지 사항들을 포함해서 기타 사항들을 따져보셔야 하겠다는 말씀을 해주신 거고요. 그러면 이렇게 공매가 되는 경우에 일단 기존에 월세 계약을 체결하시고 살고 계셨던 거거든요. 그러면 월세는 어떻게 변경되는 건가요.

▲송혜미 변호사= 공매 절차에서도 이 부분은 경매 절차랑 마찬가지로 매각 대금 납부 완료 시에 소유권이 이전되는 것으로 하고 있습니다. 그렇기 때문에 공매 절차가 진행 중이라고 해서 지금 집주인, 원래 지금 월세를 받으셨던 분이 소유권이 없는 것이 아닙니다. 

때문에 매각 대금 납부 기일이 언제인지 확인을 하셔서 그전에는 원래 알고 계시는 소유자분, 그 이후에는 낙찰 받은 사람에게 납부하셔야 되는 거거든요. 그래서 일단은 지금 알려준 쪽지만 보실 건 아니고 자세하게 확인을 해보셔야 되는 상황인 것 같습니다.

▲양지민 변호사= 아마도 절차가 진행되면서 상담자분도 별도의 안내라든지 이런 걸 받게 되실 것 같기는 한데 일단은 변호사님이 말씀해 주신 것처럼 매각 대금 기일이 언제인지에 따라서 그전과 후로 부동산의 소유자가 나뉘게 됩니다.

그렇기 때문에 그전 소유자라고 한다면 그거에 맞춰서 납부를 하셔야 되는 것이고, 소유권이 이전된 이후라고 하시면 거기에 또 맞춰서 그 기준은 매각 대금 기일이 되겠다는 말씀을 해주셨습니다.

사실 상담자분 입장에서는 가장 억울하신 것이 집주인이라든지 아니면 내가 부동산 관련해서 계약을 체결할 때 공인중개사분이 아무런 얘기를 해주지 않았기 때문에 갑작스럽게 이런 통지를 받아서 더욱 당황하셨을 것 같아요.

만약에 집주인이나 공인중개사에게 ‘내가 이렇게 왜 통지를 못 받았을까?’라는 이유로 손해배상 청구를 한다면 가능한 걸까요.

▲송혜미 변호사= 공인중개사들은 공인중개사법에 따라서 물건에 대한 현황 조사라든지 설명 의무를 지고 있습니다. 그렇기 때문에 이러한 사실을 제대로 설명하지 않았거나 자신의 과실로 알지 못했거나 이런 부분이 있다면 충분히 손해배상을 요청하실 수 있을 것 같습니다.

다만 지금 ‘알고 봤더니 신탁회사의 소유의 집이었다’ 이런 이야기를 해주셨는데 그런 부분들은 등기부에 나오거든요. 그래서 그런 부분은 확인하지 않았다는 우리 쪽 과실도 일정 부분은 인정될 것 같습니다. 

▲양지민 변호사= 아마도 과실 관계를 따져봐야 되는 부분은 있겠지만 공인중개사분이 이런 상황에 대해서 전혀 말씀하신 게 없다고 한다면 일정 정도의 책임을 질 수도 있겠다는 말씀을 해주셨습니다. 그렇다면 가장 중요한 것이 쪽지에 ‘나가라’라고 되어있었는데 정말 집을 비워줘야 될까요?

▲송혜미 변호사= 아까 말씀드린 보증금 인수 문제에 따라서 조금 달라질 것 같습니다. 낙찰자분이 보증금을 인수하게 되는 게 맞는다면 지금 이야기하신 대로 즉시 집을 비워줘야 된다 이렇게 볼 거는 아니라고 생각이 들고요.

그런데 만약에 인수하는 상황이 아니라면 소유권이 변경되는 시점에 있어서 우리가 비워줘야 하는 상황이 될 수도 있습니다. 그래서 이 부분을 일단 확인해보시고 만약에 지금 비워줘야 되는 상황이라면 결국 낙찰자랑 협의를 보셔야 됩니다.

그렇지 않으면 처분을 받아서 이 분이 집행을 하실 수도 있기 때문에요. 그 부분은 일단 날짜 부분부터 지금 순위가 어떻게 되는지, 인수가 되는지를 꼼곰하게 따셔보셔야 될 것 같습니다.

▲양지민 변호사= 그럼 마지막으로 상담자분이 취하실 수 있는 현재로서의 뭔가 가능한 조치들이 있을까요?

▲송혜미 변호사= 일단 경매랑 달리 즉시 집행할 수 있는 건 아니고 공매의 경우에는 따로 명도소송을 해서 낙찰자가 받아 갈 수 있기 때문에 거기까지 시일이 좀 걸리는 것은 맞습니다.

그런데 만약에 명도소송을 하게 되면 분명히 우리 쪽에 패소가 될 가능성이 높다 이렇게 되면 또 상대방 변호사 비용 소송비용 이런 부분들까지 전부 물어주셔야 될 수도 있거든요.

그래서 그런 부분들을 여러 가능성들, 지금 내가 취할 수 있는 것들이 뭐가 있는지 확인해보시고 그거에 따라서 낙찰자분들과 이야기를 해보시면 어떨까라는 생각이 듭니다.

▲양지민 변호사= 변호사님이 설명해 주신 것처럼 지금 상황이 어떻게 돌아가고 있는지 명확하게 판단하셔야 되는 필요성이 있겠고요. 더불어서 ‘낙찰자와 원만하게 이야기가 가능한 상황이라면 그것이 지금 상담자분의 상황에서 가장 좋은 방법이 아닐까’라는 생각을 해봅니다. 잘 해결되셨으면 좋겠습니다.