“전세로 살던 도중 집주인이 바뀌었는데 방을 빼달라고 합니다"
“전세로 살던 도중 집주인이 바뀌었는데 방을 빼달라고 합니다"
  • 김지진 변호사, 양지민 변호사
  • 승인 2021.08.23 17:55
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"주택임대차보호법상 임대인 지위 포괄적 승계... 요구 들어줄 필요 없다"

# 집주인 때문에 곤란함을 겪고 있어 도움 요청 드립니다. 제가 작년 8월에 학교 근처에 원룸을 2년 전세 계약했습니다. 그리고 작년 12월에 집주인이 바뀌게 됐습니다. 혹시나 싶은 마음에 집주인이 바뀌기 전에 전입신고도 하고 확정일자도 받아놨습니다.

그 후 집주인을 만나서 계약 승계에 대한 확인도 받았던 터라 2년간은 별일이 없을 줄 알았는데, 갑자기 얼마 전에 연락이 와서는 월세로 돌리고 싶다고 8월 말까지 방을 빼달라고 하는 겁니다. 본인과 한 계약은 없으니 빨리 나가라고만 합니다. 이게 말이 되는 상황인가요? 저는 어떻게 해야 할까요?

▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 일단 전입신고도 하고 확정일자도 받으셨고 나름의 하실 수 있는 것들을 하셨는데 갑자기 월세로 돌리겠다면서 빨리 나가달라고 집주인이 요청하는 상황입니다. 일단 가장 궁금한 것이 상담자분의 입장에서는 ‘집주인이 나가라고 하니까 정말 내가 그냥 나가야되나’라는 생각이 들 텐데 집주인의 통보대로 집을 나가야 될까요?

▲김지진 변호사(리버티 법률사무소)= 아니요. 그렇지는 않습니다. 우리 주택임대차보호법에 따르면요. 임차주택의 양수인, 그밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하게 돼있거든요. 그런데 지금 새로운 집주인 같은 경우에 기존 임대인의 법적인 의무관계를 포괄적으로 승계하게 돼있어요. 그렇기 때문에 지금 임차인께서는 별도로 말은 그렇게 할 수 있겠죠. 임대인이 ‘나가주세요’할 수 있는데 우리 법상으로는 기존 임대인의 지위와 똑같다고 보면 됩니다. 법적으로는 그렇기 때문에 별도로 명도하실 필요는 없고요. 이거는 법률 규정에 따른 포괄 승계이기 때문에 따로 양자간 계약이 필요한 것도 아니고 바로 우리 판례에 따르면 승계가 되는 거고 또 하나 참고로 말씀드릴 건 예를 들어 특약사항 같은 경우에 임대인의 의무를 승계하지 않는다는 규정이 설사 있다 하더라도 이것은 임차인에게 불리한 규정이기 때문에 그 약정 그 자체로 무효 효력이 없습니다.

▲양지민 변호사= 사실 세입자 입장에서 계약기간 중에 집주인이 바뀌게 되는 경우를 정말 빈번하게 찾아볼 수 있어요. 이렇게 계약기간 중에 집주인이 바뀌게 될 경우에 뭔가 알아둬야 되는 법률적 지식이 있다면 어떤 게 있을까요?

▲김지진 변호사= 조금 전에 말씀드렸듯이 임대인의 지위를 새로운 소유주가 포괄적으로 승계하니까요. 사실 그냥 말씀드리면 가만히 계시면 되긴 합니다. 굳이 법적 조치를 하자면 임대인 같은 경우에 그래도 우기시는 분들이 있어요. 찾아오셔서 “나가라, 월세로 전환해라.” 참고로 월세로 해달라고 하셔서 해주실 필요도 없거든요. 기존 계약 내용대로 그대로 하시면 되는데 유일하게 한 가지 방법이라면 이런 법적 규정들을 정리해서 제가 지금 설명 드린 내용들, 새로운 소유주께서 우리 법상의 기존 임대인 지위를 포괄적으로 승계하시기 때문에 저한테 이렇게 요구하실 권리가 없다는 내용을 정리해서 내용증명 같은 걸 보내서 정식으로 얘기하는 정도가 될 것 같습니다.

▲양지민 변호사= 그렇다면 마지막으로 전세계약 체결하시는 분들 이렇게 해도 되나 뭔가 불안한 마음도 있고 궁금하신 점들이 좀 많으실 것 같은데 일반적으로 조언을 드린다면 어떤 게 있을까요.

▲김지진 변호사= 일단 몇 가지만 말씀드리면 기본적인 내용이지만 임대차 계약을 하실 때도 몇 가지 특약사항들이 들어갈 수 있거든요. 만약에 표준임대차 계약서를 보통 사용하는데 별도의 양자간 합의들은 특약사항에 많이 넣게 됩니다. 그런데 이 특약사항에 임차인에게 불리한 규정이 간혹 들어갈 수도 있으니까요. 그 특약사항까지 꼼꼼하게 살펴보실 필요가 있고요. 그리고 실제로 소유주가 맞는지 이 부분은 가장 기본적인 건데 헷갈리는 경우가 있어서 계약하실 때 주민등록증이나 등본을 통해서 반드시 확인하시고요. 그리고 계약금이나 보증금은 현금보다는 나중에 권리의무관계를 확정하기 위해서 계좌이체를 통해서 확실하게 받아두시는 게 좋고, 마지막으로 임대차계약서 같은 경우에는 도장을 찍는 순간 법적인 효력이 발생합니다. 그래서 임대차 계약 바로 작성하신 후에 전입신고나 확정일자를 하는 것도 빼먹지 않으시는 게 좋습니다.

▲양지민 변호사= 일단 상담자분은 지금 상황에서 너무 걱정하실 필요는 없을 것 같아요. 일단 기존의 임대인 지위를 그대로 새로운 집주인이 승계하는 것이기 때문에 너무 걱정할 필요는 없으실 것 같습니다. 잘 해결되셨으면 좋겠네요.

 

김지진 변호사, 양지민 변호사 webmaster@ltn.kr


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