"임차인·임대인 중 책임 소재부터 명확히 해야"
# 아파트 상가에 부동산이 하나 있는데 그 부동산이 상가점포를 다 소유하고 있습니다. 제가 그 1층에서 피아노 교실을 운영 중에 있는데 바로 위에 있는 식당에서 물이 넘치더라고요. 그 물이 저희 피아노 교실 천장에서 자꾸 떨어져서 운영에 지장이 있는 상황입니다. 4년간 10번 넘게 이런 상황이 반복됐는데도 식당은 무시하는 상황이고, 부동산은 별다른 대책 없이 넘어가려고 합니다. 코로나 때문에 운영이 어려워진 상황이라 지금 있는 원생들을 놓치면 안 될 것 같은 느낌에 법적으로라도 해결하고 싶은데 어떻게 할 수 있을까요.
▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 일단 지금 위층에서 누수되는 상황이고 뭔가 학생들이 오고 가면서 수업을 받아야 되는 상황이니까 이게 빨리 해결돼야 할 것 같아요. 변호사님은 이 사연 어떻게 보셨나요.
▲황미옥 변호사(법률사무소 HY)= 항상 이런 문제가 많이 있는데 지금 상담자님께서도 위층에 있는 식당에서 물이 넘쳐서 이래저래 피해가 심하다고 하면서 원망의 화살을 식당으로 돌리는 듯한 상담의 글이 있는데요. 일단 분명히 하셔야 될 것은 임차인의 책임이냐 아니면 임대인의 책임이냐를 더 정확히, 분명히 하셔야 될 것 같고요. 누수 문제의 손해배상은 누구와 해결해야 되는지 그것을 먼저 짚으셔야 될 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 사실 변호사님이 말씀해주신 것처럼 누수에 대한 책임이 누구에게 있는지에 따라서 판단이 달라질 수 있기 때문에 그 부분이 핵심인 것 같아요. 하나하나 짚어보겠습니다. 위층 누수로 인한 영업 피해를 어떻게 손해배상을 받을 수 있을까요.
▲황미옥 변호사= 일단 손해 자체가 발생했다는 건 너무나 명백하죠. 사연에 보면 피아노 교실 천장에서 물이 자꾸 떨어지고 가뜩이나 코로나 때문에 운영이 어려운데 원생마저 놓칠 것 같은 지금 굉장히 절박한 상황이기 때문에 매출이 없다고 하면 그보다 큰 손해가 어디 있겠습니까. 손해는 크게 발생한 건 맞고요. 누구를 상대로 하는지는 차후에 이야기한다고 하더라도 그 발생한 손해에 대해서 충분히 상대를 피고로 해서 손해배상 청구가 가능하고요.
다만 이런 경우에는 흔히 이야기하는 하자소송이라고 이야기하는데 이런 이야기 합니다. 법조계에서 3대 기피소송 중에 하나가 하자소송이라고 이야기를 하는데 그만큼 입증도 어렵고 고생은 많이 하고 생각보다 손해배상 금액이 별로 안 나오고 이런 경우가 많아서 잘 생각해보시고 가급적이면 쟁소로 해결하시는 것보다는 사적인 합의로 마무리하시고 좀 더 양보하시는 게 제가 권해드리고 싶은 부분입니다.
▲양지민 변호사= 누수로 인한 분쟁을 상가 주인이 방관하고 있는 거 아닌가라는 생각도 하시는 것 같은데요. 그렇다면 이 상가 주인에게 누수에 대한 책임을 법적으로 물을 수 있을까요.
▲황미옥 변호사= 조금 전에 가장 중요한 부분이 누구를 상대로 하느냐 부분인 건데 상담자님의 글에서는 위층에서 영업을 하고 있는 식당에 대한 원망이 있으신 것 같아요. 식당이 물을 넘치게 사용하고 과하게 사용하니까 이런 거 아니겠냐고 하지만 위층에서 누수가 있다고 해서 그 위층을 사용하는 임차인에게 책임을 묻는 경우는 생각보다 별로 없습니다. 대부분의 경우에는 위층의 소유주에게 질문하셔야 되는 거죠. 그래서 손해배상 청구를 하셔야 되는 거죠.
왜냐하면 위층에 물건들을 가지고 있는 소유주가 하자에 대한 책임을 져야 되기 때문이죠. 민법에서는 공작물의 설치·보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 경우에는 일단 점유자에게 책임을 묻지만, 점유자가 특별히 어떤 주의 의무를 해태하지 않은 경우에는 단연코 소유주에게 묻고 있습니다. 게다가 지금 이 사연은 좀 특이한 것이, 공인중개사 사무실인 거죠. 그쪽에서 해당 상가점포 전체를 다 소유하고 있는 것 같아요.
그 말인즉슨 상담자님이 피아노 학원을 운영하고 계시는 그곳의 임대인도 부동산 사무실인 것 같은데요. 하나 더 나아가자면 오히려 상담자님께서 본인한테 임차를 해줬던 임대인, 즉 부동산 사무실에다가 “임차인에 대해서 정상적으로 목적물을 사용할 수 있도록 컨디션을 제공해야 되는 거 아니냐. 그게 안 되고 있지 않냐”라고 해서 임대차 계약에 기해서도 임대인인 부동산 사무실에 손해배상 청구를 할 수 있을 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 그렇다면 지금 상황에서 언급해주시긴 했지만 상담자가 주의해서 살펴야 될 부분, 그러니까 어떤 조치를 취하자면 어떤 조치를 취할 수 있고 어떤 부분에 집중해야 될지 알려주신다면요.
▲황미옥 변호사= 조금 전에도 잠깐 언급 드렸는데 하자소송에 돌입하시는 경우 상당히 고생 많이 하십니다. 입증도 어렵고 누구의 책임인지도 어렵고 누수를 진단한다는 게 꼭 필요하긴 한데 그 진단 결과도 사실 각양각색 다른 결과가 나오기 때문에 그런데요. 일단 가급적이면 원만한 합의를 통해서 해결하시되 도저히 안 되겠다, 이건 합의는커녕, 합의도 서로 양보하는 맛이 있어야 하지. 서로 양보는커녕 하나도 양보 안 하려고 하면 그런 사람과는 더 이상 합의가 안 되죠.
그럴 경우에는 일단 피해가 발생한 그 즉시에 그 피해 사진, 혹시 손해배상 금액에 대해 이야기하신 부분이 있으면 전화 대화 녹음, 전문가 소견서, 그리고 누수 진단업체로부터 혹시 받으신 진단 보고가 있다면 진단 보고서를 구비해주셔야 될 것 같고요. 그리고 이 정도면 수리비는 얼마만큼 나오며 손해배상금액은 얼마다. 특히 이 사안은 피아노에 대해서도 손해가 발생했을 것 같은데 이런 부분에 대해서 견적서 혹은 실제로 지불까지 가셨다면 영수증까지 해서 이런 자료를 다 구비하시고 하자소송에 돌입하시는 것을 제안 드립니다.
▲양지민 변호사= 사실 누수 때문에 저희에게 연락을 주시는 분들도 꽤 있고요. 그리고 실생활에서 참 쉽게 찾아볼 수 있는 사례 같아요. 이렇게 누수가 발생하면 어떤 부분을 알아둬야 분쟁을 잘 마무리할 수 있을까요.
▲황미옥 변호사= 조금 전에 말씀드렸던 것처럼 초기 증거가 중요합니다. 물이 막 새는데 얼른 다 닦고 나서 준비하시고 그러시면 안 되고요. 상황이 발생하는, 그니까 물이 뚝뚝 떨어지고 흥건하게 젖고 피아노가 얼룩져있고 이런 상황을 직접적으로 촬영하셔야 되고요. 그리고 혹시 처음에 이런 상황이 발생하면 본인도 당황하기 때문에 근처에 있는 누수 관리하시는 분들을 불러서 이걸 봐달라고 하는 경우가 있는데 그 분이 오셨을 때 이것은 어디에서 누수가 발생한 것 같다는 소견서 같은 걸 준비해두시면 좋을 것 같고요.
증거를 통해서 입증하셔야 됩니다. 하자 소송을 어렵다고 하는 이유가 입증이 어려워서 그렇거든요. 그래서 최대한 많은 증거, 특히 증거가 소멸되기 전에 예를 들면 비가 오는 그 즉시에 증거 채집해두시길 권해 드립니다.
▲양지민 변호사= 변호사님께서 말씀해주신 것처럼 사실 이런 하자 소송 관련해서는 증거가 많으면 많을수록 좋고 그렇기 때문에 누수가 발생하면 그때그때 증거를 모아두시는 게 가장 중요할 것 같다는 생각이 듭니다. 잘 해결되셨으면 좋겠습니다.
