# 집을 매매하고 계약금 500만원을 받았습니다. 그런데 중도금을 받기로 한 날, 매수인이 대출이 불가능하다며 계약 해지와 계약금 반환을 요청해왔습니다. 부동산 중개인은 매수인 처지가 딱하니 계약금을 돌려주라는데 저도 이사 갈 집에 계약금 1000만원을 걸어 놓은 상황이거든요. 계약을 해지하면 저는 계약금 500만원을 더 손해 보게 됩니다. 그 손해금까지 계약을 해지한 매수인에게 청구할 수 있을까요.
▲앵커= 상담자분이 이제 매도인이신 거죠. 그런데 집을 매매하신 매수인이 대출 문제로 계약을 해지하고자 하는데 일단 계약금도 돌려 달라 요청을 하셨나 봅니다. 부동산 중개인도 이렇게 해주라고 얘기를 하시는 것 같고. 그런데 우리가 보통 일반적으로 알고 있기로는 이렇게 계약 해지가 되면 일단 그 상대방 쪽에서 계약을 포기해야 되지 않나 이런 생각이 드는데 법적으로 이런 내용이 정해져 있지 않습니까.
▲김서암 변호사(법무법인 에이블)= 일단 민법에서 해약금이라고 합니다. 규정이 민법 565조에 있는데 매매 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
그래서 이걸 해약금에 의한 해제권 행사라고 하고요. 법률이 정하고 있는 해제권 행사입니다. 그런데 상대방이 이행에 착수하기 전까지 행사를 해야 돼서 중도금을 지급했다든지 그런 경우에는 해약금에 의한 해제가 불가능하고요.
▲앵커= 그리고 지금 매수인은 대출이 불가능한 상황이라서 어쩔 수 없이 계약을 해지한다고 얘기했는데 이런 상황이면 계약금을 돌려줘야 될까요.
▲최승호 변호사(법률사무소 저스트)= 지금 같은 경우에는 사실은 대출이 안 된다는 건 매수인 쪽에서의 귀책사유지 않습니까. 매수인의 귀책사유가 있는 상황이기 때문에 사실은 매도인께서는 지금 귀책사유가 없는 거예요. 매도인과는 상관이 없는 부분이기 때문에 방금 김 변호사님 얘기하신 것처럼 매수인이 사실은 계약금을 포기해야 되는 상황이죠.
▲앵커= 문제는 이 상담자분도 다른 집을 계약을 하고 계약금을 이미 보냈습니다. 그래서 계약을 매수인이 해지를 하게 되면 이게 줄줄이 계약이 파기되든지 아니면 또 금전적으로 부담이 되든지 이런 상황이 되실 것 같은데 상담자분도 이 계약을 해지할 수밖에 없는 상황이 된다고 하면 계약금 포기하고 계약을 또 해지를 해야 될 수밖에 없는 거죠.
▲김서암 변호사= 계약을 일단 체결을 했고 상담자분이 이제 또 매매계약을 매수인이 되신 건데 또 다른 집에, 근데 매도인 측의 채무 불이행이 없는 이상 이 계약을 해제할 수 있는 방법은 이 해약금에 의한 해제밖에는 없어요. 그래서 결국에는 계약금 포기하시고 해제권 행사하시는 것 밖에는 특별히 다른 방법은 없습니다.
▲앵커= 근데 상담자분이 받은 계약금이 500만 원이고 또 계약금으로 이분이 준 돈은 1000만 원입니다. 500만 원 차이가 나는데 차이 나는 건 누구한테 책임을 좀 물어서 받아야 될까요.
▲최승호 변호사= 저희가 항상 민법상 손해에는 여러 손해들이 있는데 이제 특별 손해라고 하는 그 부분이 있잖아요. 그런데 특별 손해 같은 경우에는 예견 가능성에 대해서 특별 손해 인정하거든요. 그래서 만약에 지금 매도인과 매수인 사이에서 계약을 체결할 때 500만 원의 계약금을 줄 때 그때 ‘그럼 나도 다른 집으로 이사를 갈 거야. 가는데 거기에 계약금 1천만 원 교부했어’ 이런 부분들에 대해서 계약을 할 당시에 알았다면 그리고 일반적으로는 알 수 있었다고 봅니다.
왜냐하면 내가 그 집에 들어가기 때문에 집에서 만약에 살고 있으신 분이라면 나가서 다른 이사를 또 가야 되는 부분들을 알고 있을 거기 때문에 그런 부분들에 대해서는 귀책사유가 있는 이 계약 해제에 대한 귀책사유가 있는 분이 특별 손해를 질 수도 있습니다. 그래서 1천만 원에 대해서 500만 원을 포기하는 것뿐만 아니라 1000만 원까지 배상을 할 수 있는 상황들이 있다는 거죠 매수인 쪽에서는요.
▲앵커= 배상을 당연히 지금 계약을 파기한 쪽에 요청을 할 수 있을 것 같은데 또 하나 문제가 지금 상담자분도 또 어떤 집을 계약을 했다가 해지를 할 수밖에 없는 상황이 올 수도 있거든요. 그런데 그 집도 지금 같은 상황이 또 생길 수도 있을 것 같습니다. 그러면 그쪽에서도 이 손해를 또 청구할 수 있을 것 같은데 그와 관련된 손해를 또 매수인에게 청구를 할 수 있습니다.
▲김서암 변호사= 그게 참 복잡한 부분인데 이제 아까 최 변호사님 말씀하신 거랑 기본적으로 비슷하고요. 근데 이게 해약금 해제가 확실하다면 이게 법이 정하고 있는 해제권 행사거든요. 그러다 보니까 다른 약정이 없는 한 추가적인 어떤 채무 불이행이 없다고 하면은 그 해약금 해제 요건이 갖춰져서 해약금으로 해제를 하는 경우에는 추가적으로 손해를 배상해야 될 의무는 없어요. 근데 이제 다른 추가적인 채무 불이익이 있을 경우에는 또 모르겠는데 그래서 이거는 좀 상황을 좀 따져봐야 되긴 합니다.
▲앵커= 그렇군요. 문제가 많이 복잡해지고 있습니다. 그리고 부동산 측에서도 계약금을 좀 돌려줘라 이런 식으로 나오고 있다고 하는데 상담자분 입장에서는 좀 중립적인 입장에서 조정을 해줬으면 좋을 텐데 이렇게 얘기를 하니까 당황스러우실 것 같거든요. 계약을 좀 제대로 진행하지 못했다고 봐야 되지 않을까요. 뭔가 대출 체크를 좀 해본다든지 이래야 되는 거 아니었을까요.
▲최승호 변호사= 근데 공인중개사는 이제 매수인과 매도인을 연결해 줄 그런 책임들만 있죠. 그래서 그러니까 매수인이 대출이 되는지 안 되는지까지 알아봐야 할 의무는 없습니다. 물론 공인중개사법에는 현장에 대해서 확인 설명서를 교부하거나 그 부분에 대해서 확인하고 설명해야 할 의무는 있습니다. 그런 부분에 대해서 만약에 위반을 하고 전기 시설이 제대로 안 되어 있는데 그 부분을 확인을 안 해가지고 만약에 피해가 발생을 했다면 당연히 책임을 져야겠죠.
근데 지금 같은 상황에서는 공인중개사가 사실은 한쪽 편만 서는 것 같아서 되게 좀 서운하긴 하겠지만 사실은 공인중개사의 책임이라고 하기는 좀 어려울 것 같고요. 그래서 계약을 이행을 제대로 안 했다고 보긴 어렵고 단순히 매수인의 단순 변심이라고 한다면 매수인의 책임이 제일 크겠죠.
