"월세 밀린 세입자, 제소전화해 신청 제안"... 계약해지 상태서 가능할까

[법률방송뉴스] 3달째 월세를 내지 않고 있는 세입자.

임대인은 해지를 알리는 내용증명을 발송했는데요. 세입자는 "다신 연체하지 않겠다"며 "원한다면 제소전화해라도 신청하자"고 제안했습니다.

이미 계약해지 통보를 한 상태에서 '제소전화해'가 가능할까.

임대차계약해지 후 제소전화해를 두고 건물주와 세입자 간 눈치 싸움이 치열합니다. '제소전화해'는 제소 전에 화해하고자 하는 당사자가 상대방의 보통재판적 소재지의 지방법원에 출석해 행하는 화해를 말합니다.

일단 이같은 경우에는 임대차계약이 해지됐다 하더라도 제소전화해를 신청하는 데엔 문제가 없습니다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 갖는데, 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용됩니다.

이처럼 세입자가 오랜 기간 월세를 내지 않아 임대차계약이 해지된 후에도 지속적으로 영업하고 싶어 제소전화해를 제안하는 경우가 있는데요. 다만 세입자의 잘못으로 계약해지가 됐다면 '임대료 연체가 다시 발생한다면 강제집행을 한다'는 조건을 넣어볼 수 있습니다.

법조계는 제소전화해와 관련해 "임대차계약 종료 유·무와 관계없이 당사자 간 합의가 가장 중요하다"고 말합니다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "임대료 연체 사유로 계약해지가 된 상황에서 제소전화해를 신청할 때는 조서 내용이 중요하다"며 △연체된 임대료 문제를 어떻게 처리할 것인지 △임대차계약의 재연장 기간은 어떻게 정할 것인지 △제소전화해 성립 기간은 언제까지인지 등을 확인해야 한다고 조언했습니다.

나아가 제소전화해를 신청할 때 법원에선 화해 기일을 정합니다.

해당 날짜엔 건물주와 세입자 모두 출석해야 화해조서가 성립됩니다. 한 쪽이라도 출석하지 않으면 화해조서는 성립되지 않고, 법원에선 한 번의 일정을 더 잡아줍니다. 이마저도 출석하지 않을 경우엔 화해조서는 기각됩니다.

엄 변호사는 "제소전화해를 신청하고 화해조서가 성립될 때까지는 생각보다 많은 기간이 소요된다"며 "이미 세입자의 임대료 연체 액수가 많은 상태라면 미리 연체된 금액을 처리하게 한 후 진행하는 것이 좋다"고 전했습니다.

덧붙여 "임대차계약이 해지된 상태에서 계약서를 다시 작성할 땐 화해 기일까지 제소전화해 조서와 계약서상 내용이 달라지지 않도록 해야 한다"고 주의를 당부했습니다.