"친정오빠와 함께 산 땅을 담보로 남편이 대출을 받았습니다"
"친정오빠와 함께 산 땅을 담보로 남편이 대출을 받았습니다"
  • 김기윤 변호사
  • 승인 2022.05.18 18:06
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 # 친정 오빠랑 공동으로 땅을 매매하고 땅 용도 변경 등 비용도 모두 반반으로 내왔습니다. 당시 사정이 있어서 땅 명의를 남편 단독으로 했고 차용증은 따로 작성하지 않았는데요. 땅을 매도할 경우 절반 가격을 친정오빠에게 주기로 작성한 종이는 있어요. 근데 지금 그 땅에 남편이 건물을 올려서 사업을 하고 있는데요. 남편이 저랑 친정 오빠 모르게 담보대출을 받아 근저당 설명이 많이 되어 있어서 분할등기도 못하게 됐습니다. 땅 담보대출뿐만 아니라 신용대출도 많은 걸로 알고 있는데요. 사실 저희 부부는 1년 전부터 별거 중입니다. 이런 상황에서 이혼하게 되면 배우자 몰래 고액의 대출을 받았으니 남편에게 귀책사유가 있다고 할 수 있는지 궁금하고요. 친정 오빠 몫의 돈을 확실히 받으려면 어떻게 해야 하는지 알고 싶습니다.

▲MC(임주혜 변호사)= 네, 이런 사연이 접수가 되었어요. 좀 복잡한 상황인 것 같은데 사안 어떻게 보셨나요?

▲김기윤 변호사(김기윤 법률사무소)= 네, 이제 지금은 아내랑 남편이랑 1년 전에 별거를 시작했는데, 그 전에 남편하고 사이가 좋았을 때 이렇게 실제적으로 명의를 해줘야 하는데 해주지 않고 남편 명의로 했을 때 이런 문제가 많이 발생합니다. 이런 문제에 대해서 어떻게 해결해야 될지 몰라서 이렇게 질문 주셨는데 그런 복잡한 마음은 좀 이해가 됩니다.

▲MC= 그렇군요. 지금 땅 명의가 남편분 이름으로 되어 있어서 문제가 간단하지는 않을 것 같아요. 일단 이 땅을 매도하려면 명의자가 나서야 될 것 같은데 남편이 이에 동의하지 않으면 어떻게 할 수 있을까요?

▲김기윤 변호사= 예, 남편이 동의를 해주지 않으면 사실 상은 매도하는 게 어렵습니다. 실제적으로 보면 우리가 등기소에서 등기를 할 때 매도인의 도장이 찍혀있어야 하고 그 도장도 인감도장이어야 됩니다. 인감도장이 찍혀져야 등기소에서 심사를 해서, 아 이게 매도인이 진정으로 파는 거구나, 라고 해서 소유권 이전 등기가 됩니다. 그리고 지금 같은 경우에 또 매도인의 인감증명서가 첨부가 됐는지도 판단하고 있습니다. 그 인감증명서도 3개월 이내에 발급된 것이어야 됩니다. 만약에 그 3개월 전에 발급된 거면 등기소에서 반려를 해서 또 등기를 해주지 않습니다. 그래서 실질적으로 지금같이 동의를 해주지 않으면 매도가 사실상 어려운 상황입니다. 그리고 만약에 이게 명의신탁으로 볼 여지가 좀 있는데요. 명의신탁으로 만약에 된다고 하면 또 명의신탁 같은 경우에는 2분의 1 지분, 오빠 명의 2분의 1 지분은 무효로 할 수가 있겠지만 실제적으로 거래에서 이렇게 명의 신탁이 걸려서 소송도 걸리고 지분도 거의 다 나눠져 있는 상태가 된다고 하면 거래는 사실상 어렵지 않을까 이런 생각이 듭니다. 이 상담 주신 분은 지금 좀 진퇴양난에 빠져있지 않나 라는 생각이 좀 듭니다.

▲MC= 네, 그렇군요. 땅을 매도할 경우에 땅값의 절반을 공동 매수했던 친정오빠에게 주기로 한 내용은 있다, 이렇게 설명해주셨는데 이게 어떤 효력을 가질 수 있다고 보시나요?

▲김기윤 변호사= 예, 보통 땅을 공동으로 투자할 수도 있거든요. 공동 투자하는데 단지 명의만 남편명의로 했다, 그러면 당연히 오빠 입장에서는 불안하겠죠. 그렇기 때문에 약정서나 확인서를 작성해 두는 게 실제 거래에서 많이 이뤄지고 있습니다. 그리고 실제 거래에서 이런 거래로 인해서 이런 약정서, 확인서로 인해서 투자금, 반을 매도했을 때의 대금의 반을 주기로 했는데 주지 않았을 때의 그 증거, 약정서나 확인서가 실제 판례에서는 유용한 증거로 사용하고 있습니다. 그렇기 때문에 이 약정서나 확인서는 자기가 팔았을 때 돈을 받을 수 있는 매우 중요한 증거가 됩니다. 그리고 만약에 이 약정서나 확인서가 내가 찍은 게 아니었다고 다툴 수가 있습니다. 성립 인정과 관련된 것을 다툴 수 있을 경우에는 대화할 경우에는 녹취록이나 카톡했을 때 대화의 캡쳐본도 약정서나 확인서를 뒷받침 해줄 수 있는 증거가 되니까 만약에 약정서나 확인서가 지장이나 인감도장으로 찍지 않고 단순히 사인으로만 되어 있다고 하면 대화 녹취록이나 카톡 대화 캡쳐한 것도 이 확인서를 뒷받침하는 게 되니까 꼭 확보하시기 바라겠습니다.

▲MC= 그렇군요. 이 근저당 설정이 많이 좀 되어 있는 그런 경우라면요. 분할 등기가 아예 불가능 한건가요?

▲김기윤 변호사= 분할 등기가 불가능한 건 아닙니다. 그렇지만 매우 복잡하고 실제적으로 이뤄지기가 매우 어렵죠. 왜냐하면 근저당권자가 전체 필지에 대해서 지분이 나눠지기 전에 권한을 갖고 있기 때문에 그것을 나눠 가진다고 할 경우에 담보가치가 떨어질 수가 있습니다, 근저당권자 입장에서는. 그래서 지분이 아니라 완전한 100%에 대한 근저당권 설정이 있어야지 담보가치가 100% 자기가 가지고 있는데 여기에서 지분이 나눠지거나 필지가 나눠지면 그 100%의 가치가 둘이 단순히 합쳐도 떨어질 가능성이 있기 때문에 근저당권자가 동의해줄 가능성이 거의 적습니다. 그렇기 때문에 이론적으로는 근저당권자의 동의를 받아서 가능하겠지만 실제로는 거의 동의를 해주지 않기 때문에 불가능하다고 봐야될 것 같습니다.

▲MC= 그렇군요. 그럼 다시 얘기로 돌아와서요. 현재 상담자님께서 별거 중이라고 말씀해 주셨는데, 이 사연 내용을 좀 종합해 봤을 때 이혼을 이제 시작하신다면 남편 쪽에 귀책사유가 있다고 볼 여지가 있을까요?

▲김기윤 변호사= 이 사건은 좀 특이한 게 남편이 아내 몰래 대출을 받았습니다. 그리고 근저당권 설정을 받았기 때문에 대구가정법원의 2013년도 판례를 보면 아내 몰래 남편이 대출을 받아서 이게 불화의 원인이 될 경우에 남편의 귀책사유가 된다, 라는 판례도 있습니다. 그렇지만 이 사건은 특이한 게 1년 전부터 별거 중이거든요. 그래서 근저당권설정을 했다는 것과는 별개로 1년 전에 별거한 이유가 무엇인지 더 살펴봐야 될 것 같습니다. 그래서 근저당권 설정한 것에 대한, 돈을 대출한 것에 대한, 남편의 귀책사유는 판례상 있다고 보여지는데 그 외에 1년 전에 별거 중이니까 그 별거가 왜 됐는지도 같이 살펴봐야 될 것 같습니다.

▲MC= 그렇군요. 지금 상황이 너무 복잡하다 보니까 지금 친정오빠의 재산에까지 피해를 볼까 지금 전전긍긍하신 그런 상황인 것 같아요. 친정 오빠의 돈을 좀 최소한 확보하려면 어떤 방식으로 어떤 대처해보면 좋을까요?

▲김기윤 변호사= 이 사건에서는 근저당권 설정한 금액이 부동산의 가치보다 상당히 높은 수준으로 만약에 와있다고 하면 보상을 못 받을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 근저당 가치가 얼만큼 남아있는지에 따라서 좀 달라질 수 있고요. 그리고 약정서가 있기 때문에 만약에 남편이 계속 연락을 안 받을 수도 있지 않습니까? 그럴 경우에는 그 약정서하고 부동산 시세를 확인해서 부동산 시세에서 지금 팔면 만약 10억이다, 그러면 5억 정도는 자기가 매도할 경우에 재산권을 확보할 수가 있잖아요? 그럼 5억으로 해서 가압류 조치는 할 수 있을 것으로 보입니다. 근데 만약에 근저당 가치가 너무 높으면 실제적으로 자신이 투자한 금액만큼, 그리고 자신이 받아야 할 금액만큼 못 받는 경우의 수가 생길 수 있을 것으로 생각됩니다.

▲MC= 그렇군요. 마지막으로 우리 상담자분께 해주시고 싶은 조언 한 말씀 해주신다면요?

▲김기윤 변호사= 예, 이 사건은 공동으로 남편이 투입됐지만 남편 명의로만 단독으로 한 겁니다. 명의신탁의 성격도 많이 띄고 그리고 남편 명의로 해뒀지만 그 다음에 아무런 조치를 하지 않았습니다. 예를 들어서 오빠 명의로 근저당권 설정 하든가 또는 가등기 매매예약을 하든가 이런 조치를 하지 않았습니다. 보통 공동으로 투자할 경우에 이렇게 한 사람이 대출할 것을 방지하기 위해서 근저당권 설정도 같이 하고 가등기매매계약도 같이 합니다. 근데 하지 않았다는 것은 그만큼 신용을 믿었다는 거죠. 그것에 대한 책임이 자신한테 있을 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 지금 같은 유형의 거래를 할 경우 근저당권이나 가등기매매계약을 같이 하시기를 바라겠습니다.

▲MC= 네, 굉장히 좀 복잡한 상황이신 것 같아요. 피해를 보실까봐 굉장히 신경도 많이 쓰시는 것 같은데 변호사님 말씀, 조언 주신 내용들 참고해서 잘 해결되시기를 바라봅니다.

 

김기윤 변호사 webmaster@ltn.kr


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