# 저는 27년 된 아파트에 살고 있는데요. 얼마 전 폭우가 쏟아질 때 거실 천장에서 물이 떨어지기 시작했습니다. 누수의 원인을 알아보기 위해서 윗집을 찾아갔지만 본인은 임차인이기 때문에 상관없다고 하는데요. 그래서 제가 집주인 연락처를 알려달라고 했는데 임대인 연락처도 알려줄 수 없다고 합니다. 물은 여전히 한방울씩 떨어지고 있고 이대로 두면 벽지며 가구며 제대로 곰팡이가 쓸 것 같은데요. 이 문제를 어떻게 해결하는 것이 좋을까요?
▲MC(임주혜 변호사)= 네, 이런 사연이 접수가 되었습니다. 올해 특히 폭우로 인한 피해가 극심했잖아요. 누수 됐다, 비로 인해서 집에 곰팡이가 났다, 물이 새더라, 이런 상담내용 자주 보이는 것 같아요. 변호사님, 사연 어떻게 보셨어요?
▲권윤주 변호사(법무법인 유로)= 네, 사실 최근에 이렇게 100년에 한 번 올까말까한 기록적인 폭우가 왔습니다. 기후변화라고도 생각이 드는데요. 이러한 폭우 피해사례 상담이 정말 많았고, 사실은 이번에 기후변화로 인한 극심한 피해가 아니더라도 사실 평상시에 굉장히 많이 발생하는 상담 사례입니다. 말하자면 우리 생활에 늘 스며들어있는 생활법률 사례라고 보입니다.
▲MC= 그렇군요. 사실 이 누수로 인한 분쟁들, 정말 말씀하신 것처럼 정말 자주 있는 부분이라서 이번 기회를 통해서 어떻게 법적으로 좀 정리해볼 수 있을지 알아두시면 도움이 될 것 같아요. 먼저 누수가 발생하면 도대체 누가 책임을 지고 누가 비용을 지불해서 고치면 되는 건가요?
▲권윤주 변호사= 네, 조금 복잡한 부분이라 제가 차분히 설명을 드려보겠습니다. 민법에 의하면 점유자, 그 공작물에 대한 점유자나 소유자의 책임을 규정하고 있는데요. 어떠한 공정들을 설치, 보존 상의 하자로 타인에게 손해를 가한 경우에는 일단은 점유자가 책임을 지는데 점유자가 주위의무상의 과실이 없다면 다시 소유자가 책임을 지는 것으로 변동이 됩니다. 그런데 문제는 임대차 계약입니다. 윗집의 경우 누수하고 있는 집의 현재 점유자가 세입자이기 때문에 세입자에게 그럼 책임을 물어야 되나, 이런 의문이 생기실 수가 있는데요. 세입자는 일단 점유자이긴 하지만 임대차계약에 의하면 통상의 아주 비용이 적게 들어가는 변기뚜껑 같은 건 직접 자기가 수리할 수도 있겠지만 그것을 넘는, 지금과 같이 누수의 원인이 될 만한 어떤 하자에 대해서는 임대차 계약에서 임차인이 아닌 임대인, 그러니까 집주인이 이것을 수리해줄 의무를 부담하고 있습니다. 그래서 임차인이 사실 누수의 원인이 되는 그 하부에 들어가는 기반에 대해서 자기가 어떻게 관리하거나 주의의무를 부담한다고 보기가 매우 어려운 영역이기 때문에 윗집에 있는 임차인에게 그 손해를 묻기는 상당히 어렵고 원칙적으로 그 윗집의 주인한테 물을 수가 있다. 그러니까 윗집 집주인이 책임지는 것이 원칙이다, 라고 이해하시면 좋겠습니다.
▲MC= 일단 원칙적으로는 윗집 소유자, 집 주인에게 책임을 묻는 게 필요하다, 이렇게 정리해볼 수 있을 것 같은데 사실 누수원인 찾아내기가 힘들지만 어쨌든 원인을 밝혀내야 되는 거 아닌가요?
▲권윤주 변호사= 네, 원인 찾는 게 정말 힘듭니다. 뭐 누수 탐지업체 여러 군데를 불러가지고 원인이 발견되면 정말 다행인 경우고요. 원인을 찾기 어려운 경우도 상당히 있습니다. 그럴 때는 어쩔 수 없이 분쟁에 가게 되는 일인데요. 현재 상태에서는 거실 천장이라고 하셨기 때문에 천장에서 누수가 된다고 하면 이제 바닥의 균열이나 그 바닥 내부에 있는 어떤 파이프의 손상일 것이기 때문에 그렇다면 윗집의 책임일 가능성이 매우 농후합니다. 그런데 만약에 이렇게 윗집, 전유부분이라고 표현하는데요. 윗집의 관리영역에 포함된 부분에서 발생한 하자가 아니고 누수가 공용부분 예를 들면 외벽이라든지 어떤 공용파이프나 공용배관에서 원인이 발생했다면 그것은 입주자 대표 관리단의 책임이 되기 때문에 윗집이 아니라 입주자대표회의에 책임을 물어야 됩니다. 그리고 또 만에 하나 제3의 다른 집일 수도 있습니다. 이 집이 아니라 다른 집에서 그 문제가 발생해서 그 물이 흘러들어온 것이라면 다른 집의 책임이 될 수가 있습니다. 일단 원인 규명부터 하시는 게 좋겠습니다.
▲MC= 그렇군요. 지금 상담자님의 경우 앞서 변호사님께서 지적해주신 것처럼 일단 윗집 주인이랑 얘기를 해보실 필요가 있을 것 같은데 문제는 윗집 협조, 제대로 받기 어려우실 것 같아요. 이 집주인 연락처 같은 것은 어떻게 알아낼 수 있는 건가요?
▲권윤주 변호사= 일단은 말씀드렸다시피 이 집의 윗집 주인의 책임이 가장 먼저이기 때문에 이 손해를 당장 수리하고 당장 손해를 방지하지 않으면 밑에 집 임차인에게 계속해서 손해가 발생합니다. 그러면 윗집 주인으로서는 자기도 모르는 사이에 손해가 확대되고 있는 것이어서 임차인은 이런 경우에 민법 규정에도 있는데요. 임차인이 그 목적물에 대해서 어떤 사람이 권리를 주장하거나 아니면 수리를 요청하거나 할 때에는 집주인, 임대인에게 통제할 의무를 규정하고 있습니다. 이러한 의무를 위반한 임차인에게도 나중에 어떠한 문제가, 책임소재가 될 수 있다는 점을 알려서 임차인에게 순순히 연락처를 받아내는 게 가장 좋겠는데, 이 정도로 설명을 했는데도 만약에 윗집 임차인이 난 알려줄 수도 없고 관여하고 싶지 않다고 한다면 아까 말씀드린 대로 사실 공용부분 하자 가능성이 있어서 입주자대표회의에다가 이러한 사실을 얘기해서 윗집 책임으로는 보이지만 우리가 확인할 수가 없다, 그러니까 입주자대표회의에서 개입해서 나 대신 상황을 통보해주고 내가 연락을 기다려보겠다, 라는 방식으로 임대인 연락을 기다려보실 수도 있는데요. 정말 마지막으로 아무 연락도 오지 않고 방법이 정말 없다면 윗집 부동산 등기부 발급해보시면 거기에 주인의 주소가 써있습니다. 물론 윗집주소가 써있다면 할 수가 없지만 다른 주소가 써있을 가능성이 있어서 그 주소에다가 내용증명을 보내서 사실관계를 확인하실 수가 있겠습니다.
▲MC= 그렇군요. 사실 이 세입자가 살고 있는 집에 누수 문제가 발생하게 되면 집 주인이 누수 문제를 일차적으로 해결하는 게 맞는 상황이라고 한다면 당연히 윗집은 적극적으로 도움을 주고 나서야 할 상황이 아닌가 싶거든요.
▲권윤주 변호사= 네, 맞습니다. 윗집 주인으로서는 그 손해를 방치한다면 자기 손해고, 자기가 배상해야 될 손해범위만 확대되는 것입니다. 그래서 윗집 주인으로서는 결국은 아랫집에 수리를 빨리 해주고 자기 영역이기 때문에 자기 영역을 빨리 오픈해서 들어오고 직접 물리적으로 할 수 있게 해줘야 본인이 나중에 배상해야할 책임 범위도 축소되고 본인이 나중에 그 부분에 대한 정확한 원인 규명을 하는데 아무런 방지의무위반이 없다라는 이유로 그 이후부터 발생한 여러 손해, 특별 손해나 확대 손해에 대해서 책임을 면할 수가 있는 것입니다. 그래서 윗집 스스로도 윗집 주인 스스로도 자기에게 이익이 있기 때문에 최대한 빨리 서둘러서 협조하는 것이 좋습니다.
▲MC= 그렇군요. 이 누수 문제 발생했을 때 대처 방법, 많은 분들이 좀 매뉴얼을 숙지하고 있으면 좀 도움이 될 것 같아요. 대처법 다시 한 번 정리 부탁드리겠습니다.
▲권윤주 변호사= 네, 그 윗집의 경우에 윗집 주인에게 연락을 해야 되는데 세입자가 살고 있다면 말씀드린대로 세입자에게 먼저 연락해서 윗집 주인의 연락처를 알아내시고, 그 다음에 윗집 주인의 협조를 얻어서 그 누수탐지 업체를 불러서 정확한 원인을 규명하시되 만약에 공용부분의 문제라면 공용부분에 관한 입주자대표에 연락하셔서 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.
▲MC= 네, 그렇습니다. 폭우가 쏟아졌을 때 누수에도 자동차가 이번에 침수피해를 굉장히 많이 입었다고 알려져 있잖아요. 이럴 경우에는 어떻게 대응해야 되는지 방법 좀 정리 부탁드릴게요.
▲권윤주 변호사= 네, 최근에 이런 뉴스가 참 많이 나왔고 실제로 피해도 많았는데요. 이 자동차에 대해서 보험 가입이 자차보험이 가입되어 있느냐가 가장 중요합니다. 손해보험 회사에다가 보험금 청구를 하려면 자차보험 가입여부를 확인하시면 좋겠는데요. 지금 가입률이 71% 수준이라고 합니다. 그래서 가입되어 있는 분들이 더 많다고 보고 있는데, 이제 가입이 되어 있다면 언제 보상을 받을 수 있냐라는 문제가요, 주차장에 주차하는 중에 폭우피해를 당한 경우 아니면 태풍이나 홍수 등으로 차량이 파손된 경우 그 다음에 홍수 지역을 지나다가 휩쓸린 경우와 같이 이러한 자연재해를 입은 경우에 해당이 되는데요. 그게 아니라 그렇게 폭우가 오는데 차량 창문을 열었다거나 선루프를 열었다거나 이런 경우에는 해당되지 않습니다. 그래서 보험금을 잘 받으실 수 있다면 제일 좋은 것이고, 그 이후 문제는 보험사가 다른 원인 있는 책임소재자에게 다시 구상을 청구할 문제가 되는데요. 안타깝게도 만약에 보험가입이 안 되어 있다고 한다면 이것이 자연재해이기 때문에 어떤 특수한 원인행위자가 특별하게 있는 게 아니기 때문에 책임소재를 구하는 것이 사실 쉽지 않은 부분입니다. 그래서 예컨대 아파트 주차장에 주차한 이후에 관리업체에서 빨리 차 빼라고 했던 그런 사고도 있었는데요. 그 업체에게 관리체계를 물을 수 있냐, 이런 부분은 법률적으로 굉장히 다각적인 검토가 필요합니다.
▲MC= 그렇군요. 마지막으로 지금 굉장히 답답하시고 집안을 사용하시는 데 굉장히 답답함이 있으실 것 같아요. 상담자님을 위해 조언 한말씀 해주신다면요.
▲권윤주 변호사= 네, 누수 문제는 정말 항상 발생하는 문제입니다. 가장 어려운 것은 피해자는 한시도 참기 어려운 고통이기 때문에 윗집에서도 같이 협력해서 빨리빨리 처리해주시는 것이 서로에게 좋은 일인 것 같습니다.
▲MC= 네, 아무쪼록 좀 대화를 통해서 윗집 아랫집, 이웃사촌이잖아요. 좀 그래도 원만하게 해결되시길 바라겠습니다.
