[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사입니다. 지난 시간에 개발행위의 절차에 대해서 살펴보았습니다. 개발행위의 신청, 도계위 심의, 이행보증금 납부, 허가 통보, 개발행위 후 준공검사의 순서였죠.

오늘은 개발행위 허가 절차에 들어가서 실제로 허가권자가 개발행위 허가를 함에 있어 고려하는 허가기준을 살펴보겠습니다.

개발행위를 허가사항으로 했으니, 당연히 허가 기준이 있겠죠.

국토계획법 제58조 제1항은 허가권자가 개발행위허가의 신청내용이 ‘기준에 맞는 경우에만’ 개발행위허가 또는 변경허가를 할 수 있다고 못 박고 있습니다. 

그 기준은 5가지입니다. ① 개발행위 규모제한 ② 도시계획 고려 ③ 도시계획사업에 지장 없을 것 ④ 주변지역의 토지이용실태 등을 고려할 것 ⑤ 기반시설의 설치나 용지확보계획이 적절할 것입니다. 모두 개발행위를 허가사항으로 두고 있는 취지에 맞는 규제라 할 수 있습니다(국토계획법 제58조 제1항).

그리고 이 내용은 모두 추상적인데요. 국토계획법 시행령 제56조 제4항에서 조금 더 구체화 하는 조문을 두었고, 이 위임에 따라 국토교통부 훈령으로 ‘개발행위허가 운영지침’이 존재합니다.

실무에서는 사실상 이 개발행위허가 운영지침으로 허가심사가 이루어지기 때문에 토지에 개발행위를 하고자 하시는 분들은 개발행위허가 운영지침을 사전에 검토해보시기 바랍니다. 그 중에 중요한 점 몇 가지만 소개해드리겠습니다.

먼저 규모의 제한입니다. 개발행위허가 규모는 도시지역에서는 공업지역은 3만 제곱미터, 보전녹지지역은 5천 제곱미터이고, 나머지는 1만 제곱미터의 한도 내에서 토지개발을 해야 합니다. 관리지역과 농림지역은 3만 제곱미터이고요, 자연환경보전지역은 5천 제곱미터 이하입니다. 

다만 지구단위계획으로 정해진 지역이거나, 농어촌정비사업 또는 군사시설로 이루어지는 경우 등에는 규모제한이 적용되지 않는 예외가 있습니다.

이 면적을 계산함에 있어서는 현재 정부 유권해석상으로는 실제 개발행위가 이루어지는 면적뿐만 아니라 그 전체가 개발행위 면적으로 산정됨을 유의하시기 바랍니다.

예를 들어 도시의 생산녹지지역은 규모제한이 1만 제곱미터인데요. 해당 지역의 1만 3천 제곱미터 필지 중 5천 제곱미터의 면적만 개발행위를 하려고 한다고 합시다. 그렇게 한다고 하라도 면적의 산정은 5천이 아니고 1만 3천 제곱미터로 산정을 하기 때문에 결국 규모제한에서 위반됩니다. 이러한 점을 유의하시기 바라고요.

다음으로 개발행위에 있어 용지확보계획이 적절해야 합니다. 개발행위에 있어서 용지확보 계획이라는 것은 해당 토지의 사용권을 얻었느냐 하는 것입니다.

개발행위를 하는 사람들은 자기가 토지 소유주인 경우도 있지만, 타인의 토지를 임차하거나 사용의 동의를 얻어서 하는 경우도 있고요.

물건적치, 토석채취를 하려는 토지의 경우에는 국유재산 또는 지방자치단체의 공유재산인 경우도 있어서 대부계약이 체결되었는지 여부를 따져야 합니다.

농지에 대해서 개발행위를 하려는 경우가 있습니다. 종종 허위의 농지취득자격을 얻어 취득한 농지에 대한 개발행위가 있고 이것이 하자가 되어 개발행위허가가 취소되는 경우도 있습니다. 이것은 용지확보계획이 적절하지 않은 것이기도 하지요.

그밖의 기타 고려해야 될 사항으로는 공통사항으로 ▲ 조수류·수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등에 해당하지 아니하며 보전의 필요가 없을 것 ▲ 역사적·문화적·향토적 가치,  그리고 국방상 목적 등에 따른 원형보전의 필요가 없을 것 ▲ 토지의 형질변경 또는 토석채취의 경우에는 표고·경사도·임상 및 인근 도로의 높이, 물의 배수 등을 참작해서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합할 것이 있습니다.

다음으로 도시관리계획에 있어서는 용도지역별 개발행위 규모 및 건축법상 건축제한기준에 적합해야 하고요.

개발행위허가제한지역에 해당하지 않아야 합니다. 또한 도시계획사업에 따라 예정된 도로 등의 기반시설 설치에 지장을 주어서도 안 됩니다.

주변지역과 관계에 있어서는 자연경관 및 미관을 훼손하지 않고 조화를 이루어야 하며, 환경오염과 관련된 기준을 적절히 맞춰야 합니다.

그런데 이런 항목은 행정청의 재량에 달려 있는 문제이기 때문에 허가 기준이 재량에 따라 달라질 수 있는 부분이라서 관할하는 행정청에 사전 질의를 거쳐보시는 것이 좋겠습니다.

그리고 기반시설과 관련하여 가장 중요한 것은 도로와의 연결입니다. 진입도로가 건축법에 적합하게 확보되어 있어야 하고요. 건축물의 규모도 기존의 기반시설의 수준에 맞아야 합니다.

소규모 도로, 하수도만 설치된 지역에 대규모 상업시설이 들어선다면 기존의 기반시설로는 기능이 어렵기 때문입니다.

지금까지 개발행위 허가기준에 대해 살펴 보았는데요. 오늘의 키포인트는 첫째, 개발행위는 허가기준에 맞지 않으면 허가되지 않는다. 둘째, 허가기준에는 용도지역별 규모제한, 도시계획상 고려, 도시계획사업 고려, 주변의 토지이용실태와 조화를 이룰 것, 용지확보계획이 적절할 것 등이다. 셋째, 주변의 토지이용실태와 관련하여 관할 행정청에 사전질의를 거쳐보는 것이 좋다, 입니다.

지금까지 ‘법률정보 Show’ 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.

 

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