"살고 있는 원룸 건물 경매 넘어가... 보증금을 회수할 수 있을까요"
"살고 있는 원룸 건물 경매 넘어가... 보증금을 회수할 수 있을까요"
  • 최승호 변호사, 양지민 변호사
  • 승인 2021.07.15 20:03
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"경매 낙찰 받은 매수인이 임차인 보증금도 인수... 돌려받을 수 있어"

# 지금 살고 있는 원룸이 경매에 넘어갔습니다. 보증금 1천200만원에 월세는 10만원입니다. 원룸뿐 아니라 건물 전체가 경매에 넘어갔다고 합니다. 올해 7월 말까지가 계약기간이고, 2020년 7월 말에 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 부동산 아주머니께서는 새 계약서를 쓰지 않고 기존의 계약서 날짜를 볼펜으로 지우고 연도만 2022년으로 바꿔서 고치셨어요.

그 밑에다가 “연장 계약으로 인한 변동 계약임”이라고 쓰고는 집주인 도장을 찍어줬습니다. 새 계약서를 안 써도 되냐니까 집주인이랑 이야기가 된 거라고 했었는데, 경매에 넘어갔단 소식을 듣고 배당신청서 임대차 기간을 이번에 연장한 날짜인 2021년 7월부터로 적으니까 2020년 7월로 다시 고치시더라고요.

부동산 아주머니께 전화해서 물어보니까 전입신고 날짜하고 지금 거주하고 있는지가 중요하다고 하는데 정말 이렇게 계약서를 써도 되는 건가요. 이런 계약서로도 배당에 문제는 없는 걸까요. 또 알아보니까 원룸이나 빌라는 최우선 변제금이 해당 안 된다고 하는데 정말인가요.

▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 일단 걱정되는 부분이 많으실 것 같아요. 현재 집에 살고 계시는데 경매에 넘어갔다고 하니 많은 분들이 궁금해 하실 것 같은데 변호사님께선 어떻게 보셨나요.

▲최승호 변호사(법무법인 온담)= 서민들은 정말 부동산과 수십년간 전쟁을 해왔다고 해도 과언이 아닌 것 같습니다. 부동산 사기로 인해서 평생 모은 재산을 날리는 경우도 있고요. 그래서 지금 같은 경우에 사실 보증금을 잃게 될까봐 그게 두려우실 거예요.

부동산 관련된 부분은 워낙에 자산에서 차지하는 규모가 크다보니까 부동산 관련된 부분이 나오면 이 부분도 아까 말씀드렸듯이 법률적인 조언을 계속 받으면서 진행하시면 좋겠어요.

우리가 물건을 사도 많이 검토를 해보는데 부동산 계약을 할 때는 별로 잘 안 따져보시고 계약을 하는 경우가 많고, 송금할 때도 1~2억 되는 돈을 그냥 쉽게 해버리시는 경우가 많아서 저는 조언을 받으면서 진행하시는 걸 추천드립니다.

▲양지민 변호사= 일단 가장 불안하신 게 정말 이렇게 계약서를 써도 되는 건지 궁금하신 것 같아요. 계약 연장이 되는데 새로운 계약서를 쓰지 않고 볼펜으로 긋고, 날짜를 바꾸고, 도장을 찍고 하는 게 문제가 없을까요.

▲최승호 변호사= 당연히 새 계약서를 쓰는 게 가장 좋겠죠. 계약의 형식이나 방식 같은 경우에는 기재돼야 할 내용이 이미 표준 임대차 계약서에 다 쓰여 있을 것이고, 계약기간에 대한 연장만을 표시하는 부분이기 때문에 어떤 형식을 요구하는 요식행위는 아니거든요.

그렇기 때문에 실제로 계약서에 이렇게 명시해서 내용만 적는다 해도 큰 문제는 없을 겁니다. 그리고 어떤 문제가 생겼을 때 ‘그래도 이 부분은 변동계약이다’라는 부분에 대해서 표시를 한 것이기 때문에 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때도 어느정도 증거로서 능력은 있을 거예요.

그런 부분에 있어선 괜찮긴 하겠지만 아까 가장 궁금해 하신 부분이 이게 2021년 7월에서 2020년 7월로 변경된 부분에 대해서 문제가 없느냐고 물으셨는데, 한 마디로 배당을 요구할 때는 대항력이나 확정일자 부분이 있기 때문에 대항력 부분을 생각하면 최초 계약이 앞으로 당겨지는 건 괜찮아요.

그런데 뒤로 간다면, 예를 들어 2020년이 2022년이나 2021년부터 계약을 해서 살았다고 한다면 불리해질 수 있기 때문에 지금 같은 상황에선 2020년 7월로 앞당겨진 것이기 때문에 별로 문제는 없을 것 같거든요. 그래도 계약서를 새로 쓰는 게 가장 좋겠죠.

물론 어느 경우에는 임차인이 계약서를 새로 작성하는 게 또 불리할 수도 있어요. 임대차보호법 관련된 부분이 있어서 실제로 갱신을 얼마만큼 할 수 있느냐 부분에 대해서 실제로 갱신을 얼만큼 할 수 있느냐 하는 부분 때문에 따져는 봐야 하겠지만 지금 상황에선 큰 문제는 없어 보입니다.

▲양지민 변호사= 상담자분께서 경매에 넘어갔다는 소식을 듣고 배당신청서를 작성했다는 말씀도 해주셨는데요. 배당신청을 할 때 우리가 꼭 알아야하는 게 있다면 뭐가 있을까요.

▲최승호 변호사= 사실 임차인 입장에서는 경매로 넘어갔을 때는 그렇게 큰 걱정을 하지 않아도 되요. 대항력을 가진 임차인 같은 경우에는 경매를 통해서 새로운 소유자인, 예전에는 경락인이라고 불렀지만 요즘에는 이제 매수인으로 통칭이 변경됐습니다.

매수인이 경락받은 부동산에 살고 있는 임차인이 있으면 그 임차인들의 보증금이나 모든 것들을 다 인수해야 되는 조건이기 때문에 실제로는 임차인들이 배당요구를 하실 필요는 없어요.

하지만 배당요구를 할 수 있는 임차인들이 있죠. 그래서 배당을 받고 돈을 먼저 받으려고 하는 사람들이 있는데, 예를 들어서 임차보증금이 1억인데 그중에서 5천만원을 만약 배당을 받으셨다면 나머지 잔금인 5천만원 가지고도 대항력을 행사할 수 있습니다.

그말인즉슨 새로운 매수인이 5천만원을 줄 때까지 나가시지 않으셔도 되고 실제로 임차기간이 있는, 임차기간을 2년으로 했다고 하면 2년이 모두 채워질 때까지 거주할 수 있는 권리도 있으신 거고요.

그런데 이제 제일 걱정하셔야 되는 부분은 처음에 계약하실 때 근저당권이 언제 설정됐는지 내가 대항력이 발생하는지 이 부분을 잘 살펴보셔야 합니다.

▲양지민 변호사= 그리고 최우선변제 말씀도 해주셨는데요. 알아보니까 원룸이나 빌라는 최우선변제가 안 된다고 상담자분께서 말씀해주셨는데 이 부분은 어떻게 되나요.

▲최승호 변호사= 원룸하고 다 되죠. 그 부분에 대해선 특별히 걱정 안 하셔도 되고요. 최우선 변제금이 계속 변하고, 주택임대차보호법이 계속 변경되면서 금액이 변동되고 있으니까 자신의 보증금이 최우선 변제금액에 해당되는지 부분이 해당되는지 지속적으로 체크를 하시면서 계약을 하셔야 할 것 같습니다.

▲양지민 변호사= 내가 살고 있는 곳이 원룸이라서 여기에 해당되지 않지 않을까 하는 고민을 하신 것 같은데 이 부분에 대해선 걱정하실 필요없다는 말씀드리겠습니다.

 

최승호 변호사, 양지민 변호사 ltn@lawtv.kr



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