▲신새아 앵커= 전문가가 말해주는 ‘돈 되는 법’, 최근 여러 곳에서 전세사기, 이른바 ‘깡통전세’ 문제가 일어나고 있습니다. 관계부처에서 지난달 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안을 내놓은바 있지만 충분하지 않다는 의견이 지배적인데요. 이번 주 전세사기 어떻게 예방하면 좋을지, 만약 전세사기를 당했다면 구제책엔 어떤 게 있는 지 등을 이야기해 보겠습니다.
본론에 들어가기에 앞서, 전세사기가 어떻게 일어나는 지 아직 정확히 알지 못하는 시청자분들도 계실 것 같아요. 세무사님께서 간단히 설명해주시죠.
▲김철현 세무사(포스원 세무법인)= 주로 연립이나 다세대주택에서 일어나는 사기인데요. 아파트처럼 매매가 자주 일어난다든지 세대가 많다든지 하지 않아서 정확히 시세가 얼만지, 즉 가격이 얼만지 파악이 힘듭니다. 공인중개사나 감정평가사와 짜고 실제 시세보다 높은 가격에 전세계약을 맺은 다음, 이 주택을 담보로 돈을 빌리고 계속해서 주택을 사는 갭투자를 합니다. 이것이 최근의 부동산 가격 하락과 맞물려서 이 주택들이 줄줄이 경매로 넘어가고, 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것이죠.
▲앵커= 이밖에도 여러 수법이 있습니다만 이 부분은 정부 대책을 보면서 자세히 알아보겠습니다. 전세사기 문제가 심각해지자 지난달 관계부처에서 대책을 발표했죠. 변호사님, 대책에 어떤 내용이 담겼나요?
▲차상진 변호사(비컴 법률사무소)= 네. 절박한 상황에 처한 전세사기 피해자의 실질적 주거안정을 위해 범부처 차원에서 종합적인 지원방안을 마련하고, 주요 내용을 한시 특별법인 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별볍 제정을 통해 시행하겠다는 것인데요.
먼저 특별법 지원대상은 1.대항력을 갖추고 확정일자를 갖춘 임차인 2.임차주택에 대한 경·공매 진행, 3.면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택 4. 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 5.다수의 피해자가 발생할 우려 6.보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 존재할 때입니다.
저는 개인적으로 수사개시는 고소나 고발이 있으면 바로 시작이 되는 거긴 한데 그 외에도 어떤 의도라든지 이런 주관적 요건이 많아서 결국엔 피해자들이 이것을 소명해야 되지 않습니까. 그런 차원에서 또 제도가 원활하게 움직일 수 있을까 라는 생각도 들긴 합니다.
▲앵커= 그런데 이런 지원 대상 요건에 대하여 바로 피해자 배제법, 피해자 감별법이 아니냐는 비판이 나왔죠. 너무 기준이 까다롭고 모호하다는 것 때문이죠?
▲김철현 세무사= 네. 먼저 확정일자를 갖춘 임차인이 피해자 중 얼마나 되겠는가가 문제가 됐고요. 또 임대차 계약서상 확정일자의 효력은 전입일 다음날에 발생하는데, 전입 당일에 집주인이 바뀌고 대출해서 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 당연스럽게 밀리게 됩니다. 이런 수법의 사기에 당한 피해자들은 어떡하냐는 거죠.그래서 이번달 1일, 국토부에서 특별법 수정안을 내놓을 때 대항력, 확정일자를 갖추지 못했더라도 임차권 등기를 마친 경우라면 지원 대상에 포함하도록 바뀌었습니다.
▲앵커= 애초에 사기를 당했으면 그런 요건을 갖추기가 힘들다는 뜻으로 이해되는데요. 다른 요건들도 수정이 있었죠?
▲차상진 변호사= 임차주택에 대한 경·공매가 개시되기 전은 너무 늦다는 비판이 나와서 임대인이 파산 또는 회생 절차가 개시되는 경우로 변경되었고요, 서민 임차주택의 요건도 면적 기준이 사라지 고 보증금이 3억원 이하로 수정됐습니다. 다만 전세사기피해지원위원회에서 150% 범위에서 조정할 수 있게 하였으니 사실상 4억5000만원까지 인정되는 셈입니다.
경찰의 수사개시도 너무 늦을 수 있죠. 임대인의 기망, 바지사장에 대한 명의이전 등이 추가되었습니다. 다수의 피해자 요건도 삭제되었습니다. 보증금 상당액도 모호할 수 있어 전부 또는 일부로 바뀌어 사실상 요건이 없어졌습니다.
▲앵커= 들어보니 상당히 완화가 된 것 같습니다. 그럼 이 피해자들에 대한 구체적인 구제 방안은 어떤 것을 내놓았을까요?
▲김철현 세무사= 첫 번째는 경·공매 유예 정지 요건 변경입니다. 현재는 경매 유예·정지를 경매 신청자만이 가능한데, 피해 임차인이 직접 경매 유예나 정지를 신청 가능하게 하겠다는 것입니다. 다음은 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매로 넘어 갈 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여하겠다는 것이고요.
또 전세사기범은 일부러 세금을 안 내고 떠넘기는 경우가 많은데 세금체납액이 많으면 먼저 경매되는 주택은 조세채권이 선순위이기 때문에 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매에 낙찰되어도 손실만 클 수 있습니다. 임대인의 세금체납액을 개별주택의 개수대로 n분의 1로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세금체납액만 분리 환수하겠다는 겁니다.
이 밖에 피해자들을 대상으로 대출상품을 신설하고, 대출조건을 우대하고, 세제 감면 등의 대책이 있습니다.
▲앵커= 네. 그런데 임차인 중에서는 현실적으로 집을 살 여력이 안 되는 분들도 계실 텐데요. 이런 분들을 위한 대책은 어떤 게 있을까요?
▲차상진 변호사= 네. LH 우선매수권 양도 근거를 마련하겠다고 하였습니다. 낙찰을 원하지 않는, 주택을 사기 원하지 않는 피해자에 대해서는 우선매수권을 LH에 양도해서 LH가 매입해 공공임대로 제공하겠다는 건데요. 입주자격도 제한 없이 적용하겠다는 겁니다. 또 해당 주택에 계속 거주할 수 없는 경우는 유사 공공임대에 우선입주 자격도 부여하겠다고 합니다. 당장 생활이 어려운 분들을 위한 긴급복지 지원, 신용대출 지원도 포함되어 있습니다.
▲앵커= 네. 하지만 바로 최근까지 국회에서 법안심사 소위원회가 3차례나 이 법안을 논의했지만, 아직 결론을 내지 못했는데요. 이 대책으로는 부족하다는 이야기가 나오고 있는 것일까요?
▲김철현 세무사= 거기에 대해서 안타까운 부분이 많은데 여당이 제시한 우선매수권이나 LH의 매입을 통한 임대도 원하지 않는 피해자들도 있기 때문에 그렇습니다. 이들에 대한 전세자금 대출 장기 분할상환, 추가 전세자금 대출 등이 필요하다고 저희도 판단하고 있고요. 또 다른 한편으로는 애초에 피해자들은 대출 여력이 부족해서 전세사기 피해 대상이 된 것인데, 추가 대출을 통한 해결 방안은 실효성이 없다는 말도 나옵니다.
▲앵커= 야당에서도 수정안을 내놨는데, 어떤 내용이죠?
▲차상진 변호사= 네. 임대보증 채권 매입이라고 하여 피해자분들의 피해 금액을 먼저 보상하고, 추후에 회수하는 ‘선 지원 후 구상권 행사‘ 방식을 주장하고 있습니다. 하지만 여당에서는 세금으로 직접 매입은 안 된다고 하고 있습니다. 어쨌거나 전세계약은 사인 간의 계약인데, 세금을 보상하는 법안은 국민적 합의가 필요하다는 거죠. 보이스피싱을 비롯한 다른 피해와의 형평성 측면도 고려해야 한다는 입장으로 보입니다.
▲앵커= 아직 여야 간 대책 차이가 합의점을 찾지 못하고 있는 상황인데요. 그렇다면 다시 이런 사태가 벌어지지 않도록 하는 예방책은 어떤 게 있을까요?
▲김철현 세무사= HUG, 주택도시보증공사가 보증보험 가입을 할 때 제대로 체크하지 않았다는 지적이 나오고 있습니다. 이 절차를 강화하겠다는 게 첫 번째 대책이고요. 정부에서 지난 2월 전세사기를 근절하기 위하여 내놓은 서비스가 있습니다. ‘안심전세 앱’이라는 것인데요. 빌라나 연립주택의 시세와 적정 전세보증금 등을 보여줍니다. 하지만 아직 시세정보가 제공되지 않는 주택이 많고, 집주인에 대한 정보도 바로 확인 할 수 없거나, 시세가 정확하지 않다든지 여러 가지 비판점이 나오고 있습니다. 보완이 시급하고요.
전세사기의 공범 역할을 하였던 일부 공인중개사, 감정평가사의 도덕적 해이에 대한 처벌을 강화하는 것도 구제책이자 예방책의 일부로 볼 수 있습니다. 임대인이 전세 반환 보증보험에 의무적으로 가입하고, 대출 시행 시에 평가 절차를 까다롭게 하고, 대출기관에게 손해의 책임을 묻는 제도 개정 등이 특별법안에 포함되어 있습니다.
▲앵커= 지금 나온 제도적인 예방책 외에도 임대인이 내 전세금으로 무얼 할지 모른다는 임차인의 불안감도 해소가 되면 좋겠다는 생각이 드는데요. 이것에 관한 방안은 어떤 게 있을까요?
▲차상진 변호사= 전세제도가 문제가 많지만, 임차인 입장에서는 목돈을 모으기 좋아서 선호하는 제도이기도 합니다. 반대로 임대인은 안정적인 수입을 기대할 수 있는 월세를 선호하는 면이 있습니다. 그와 관련한 아이디어가 전세보증금을 유동화시켜서 펀드 등을 조성하고, 이것을 운용해서 얻는 수익을 월세처럼 임대인에게 배당하고, 임대차계약이 만료되면 반환하는 서비스인데요, 임대인과 임차인의 수요를 동시에 만족시킬 수 있는 사업모델이라 생각됩니다. 이러한 서비스 모델이 금융규제 샌드박스 신청 중이지만 아직까지 이렇다 할 진행이 되고 있지 않은 것이 조금 아쉽습니다.
▲앵커= 네. 내 소중한 전세보증금. 안심하고 무사히 잘 돌려받을 수 있도록 철저하고 과감한 대책이 마련되었으면 합니다. 오늘 잘 들었습니다.
