"돈 빌려 원룸 투자했는데, 경찰 조사 받게 생겼습니다"

# 작년 1월경 사촌동생이 군대 제대 이후 복학했을 때 학교 근처에서 살 집을 알아본다고 해서 함께 대학 인근 원룸을 알아보다가 어느 부동산을 알게 됐습니다. 근데 부동산에서 알려준 원룸 하나가 투자 가치가 있다는 생각이 들어서 매수하려고 했는데요. 카페를 운영하고 있는 저는 당시 코로나 등 사정으로 매수자금 마련이 어렵더라고요. 그래서 평소 아버지와 같이 따르는 삼촌에게 매수자금을 빌려달라고 부탁했고 삼촌은 저희 어머니에게 허락을 받은 뒤 매수자금을 빌려주셨습니다. 저는 카페 운영이 괜찮아지면 돈을 갚겠다고 했고 원룸 전세를 월세로 전환해서 월세를 받아 이자도 지급하겠다고 약속했습니다. 그렇게 삼촌에게 1억 3천만원을 빌려서 원룸을 매수했는데요. 근데 이후 구청에서 명의신탁을 의심하더니 경찰에서 조사를 받으러 나오라고 합니다. 제가 뭘 잘못한 걸까요? 어떻게 해야 하나요?

▲MC(양지민 변호사)= 일단 우리 상담자분 같은 경우에는 쭉 사실 관계를 설명을 해주셨을 때 실제로 내가 그때 당시에 너무 어려워서 자금이 부족하다 보니까 정말 아버지와 같이 따르고 있는 삼촌에게 돈을 빌려서 일단은 부동산을 매수를 하고 그 다음에 정말 성실하게 갚아나갈 계획을 가지고 계셨던 상황인 것 같아요. 근데 난데없이 구청에서 연락이 오고, 경찰 조사를 받으러 오라고 하고 그러니까 굉장히 당황스러우신 상황인 것 같습니다. 일단 주변 사람에게 돈을 빌려서 투자를 한다든지 아니면 부동산을 매수한다 라든지 이런 경우 많이 보셨나요?

▲정구승 변호사(광덕안정 청량리법률사무소)= 네 아무래도 최근 부동산 가격이 폭등하다 보니까 개인의 자력만으로는 구매가 어렵기 때문에 주변 자금을 융통하는 경우를 많이 봐왔습니다. 주변 자금을 융통하는 모든 경우가 명의 신탁에는 해당하지 않을 수 있으니 이 부분에 대해서 정확히 확인해보시기 바랍니다.

▲MC= 네, 변호사님께서 말씀을 해주셨는데 사실은 요즘 부동산 가격이 너무 폭등을 하다 보니까 내가 투자를 위해서도 부동산을 좀 어떻게 알아보고 투자 기회를 좀 찾아볼까, 라고 생각하시는 분들도 굉장히 많습니다. 그런데 내가 좋은 투자처를 찾았는데 자금이 없다, 그러면 주변사람들한테 좀 도움을 받을 수도 있겠고 우리 상담자분처럼 친지에게 돈을 빌려서 투자 기회로 활용을 해보시는 경우도 더러 있는 것 같은데요. 일단 우리 상담자분께서 말씀을 해주시기로는 구청에서 연락이 왔는데 명의신탁을 의심하더라, 라는 말씀을 해주셨습니다. 명의 신탁이 어떤 개념인지부터 좀 짚어주시죠.

▲정구승 변호사= 네 명의신탁이란 실제 소유주와 등기 명의인을 다르게 가져가는 것을 말합니다. 부동산 규제, 세금 때문에 자신의 명의로 하는 것이 불리한 경우에 이러한 명의신탁을 많이 이용하는데요. 이렇게 부동산 실소유자와 등기명의자가 다른 경우에는 부동산실명법에 따라서 처벌받을 수 있습니다. 부동산실명법에 위반하여 명의신탁을 하는 경우 부동산실명법 제7조에 따라서 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 처벌 대상은 명의신탁자, 즉 실소유자 뿐만 아니라 실채무자, 명의수탁자까지 처벌받는데요. 명의수탁자의 경우 3년 이하의 징역, 1년 이하의 벌금입니다. 질문자 본인 뿐만 아니라 삼촌분께서도 조사를 받으실 것으로 예상됩니다.

▲MC= 네, 변호사님께서 명의신탁이 무엇인지, 어떤 처벌을 받게 될 수 있는지 설명을 해주셨는데요. 사실 이게 우리가 명의신탁을 하고자 하는 욕구라고 해야 될까요, 그 니즈가 사실 왜 생기는 거냐하면 우리가 부동산을 얼마나 가지고 있는지에 따라서 내 명의의 부동산이 몇 개인지에 따라서 세율이 확 달라지죠. 그러다 보니까 어 너 아는 사람이 있는데 너 부동산 없지, 너 명의로 좀 해줘라, 명의 좀 빌려줘라, 라고 하는 상황이 될 수가 있기 때문에 그렇게 되면 사실 국가의 입장에서도 내가 얼마만큼의 세금을 거둬들일 수 있는데 이렇게 명의신탁을 함으로써 놓치는 세금들이 있을 수 있겠고, 이것을 좋게는 당사자들은 나 이렇게 세금을 절세한거야, 라고 생각을 하실 수도 있겠지만 법 위반을 저지르면서 이렇게 세금을 내지 않는 것은 사실 탈세로도 연결이 될 수 있는 부분이다 보니까 사실은 명의신탁에 대해서 경찰조사까지 나와라, 라고 이야기가 나올 수밖에 없는 겁니다. 일단 상담자분께서는 나는 그렇게 생각하는 명의신탁은 정말 아니고 돈이 자금이 없어서 정말 삼촌에게 빌린 상황인 건데 너무 억울하다, 라는 생각을 하고 계신 것 같아요. 그러면 명의신탁 여부를 확인함에 있어서 다 명의신탁으로 볼 수는 없을 텐데 어떤 기준을 가지고 확인을 해볼 수 있을까요?

▲정구승 변호사= 네, 부동산실명법 위반 혐의와 관련해서 가장 쟁점이 되는 부분은 명의신탁계약이 존재하는지 여부입니다. 즉 다시 말하면 명의를 빌려준 사람과 명의를 쓰게 해준 사람 간에 주고받는다는 계약이 있었는지 여부를 수사기관이 입증하는 것이 쟁점이 됩니다. 그래서 수사기관 입장에서는 사실 자백을 하지 않는 이상은 압수수색을 통해서 명의신탁계약서를 확보하는 것이 현실적으로 불가능하기 때문에 결국 정황증거와 피해자 조사를 통해서 실명의자와 등기명의자가 다른지 확인하고자 할 것으로 예상됩니다.

▲MC= 네, 변호사님께서 말씀해주신 것처럼 사실 당신들 명의신탁 한 거 아냐? 라고 했을 때 순순히 우리 명의신탁 했습니다, 라고 순순히 답할 사람들은 없겠죠. 그리고 우리 상담자분 같은 경우는 그런 케이스가 아니기는 했지만 물론 나 이렇게 돈을 빌려서 내가 자금을 투입해서 부동산을 구매한 것이지, 명의 빌려준 거 아니다, 라고 주장을 해볼 수 있기 때문에 사실 상담자분 같은 똑같은 이야기를 명의신탁 하는 사람들도 할 수가 있는 겁니다. 그렇기 때문에 우리 상담자분 입장에서는 더욱 좀 억울하신 마음이 크실 것 같아요. 하지만 이러한 상황에서도 변호사님께서 짚어주신 것은 분명히 명의신탁 계약이 있어야만 하고 그것을 토대로 명의신탁이 이뤄져야만 이 부분에 대해서 처벌을 할 수 있는 것이고 문제 삼을 수 있는 것이기 때문에 일단은 두 사람간의 관계라든지, 조사도 해보고 정말 그때 당시에 어떤 상황이었는지 종합적으로 고려를 해서 판단을 하게 된다고 보시면 될 것 같습니다. 그러면 우리 상담자분 같은 경우에 삼촌 분께서 1억 3천만원을 빌려주셨고, 원금은 물론이고 이자까지 내가 정말 성실하게 갚으려고 했다, 라는 말씀을 해주셨어요. 실제로 그렇게 지급을 하셨는지 여부는 저희가 모르겠지만 만약에 이렇게 약정이 된대로 이자를 성실하게 지급을 한 그런 내역이 있다면 그러면 제가 정말로 삼촌에게 돈을 빌린 겁니다, 라고 입증하는 데 도움이 될까요?

▲정구승 변호사= 아무래도 명의신탁이 아닌 금전대차계약임을 나타내는 증거로 그러한 이자나 원금을 변제한 내역을 쓸 수는 있겠죠. 하지만 이 부분까지 고려해서 명의신탁을 대부분 하다 보니까 아무래도 이것만으로 무죄를 입증하기는 어렵습니다. 또 명의신탁의 대가, 명의를 빌려준 대가로도 대가가 지급될 수 있기 때문에 일부 금원이 실소유자에게 변제됐다는 사정만으로 이 혐의를 바로 벗어나기는 어려울 수 있다고 생각됩니다.

▲MC= 네 그러면 우리 상담자분께서는 좀 막막하실 수 있을 것 같은데, 변호사님께서 지금 상황에서 우리 상담자분이 어떻게 좀 대처하는 것이 현명한지 좀 설명해주신다면 어떤게 있을까요?

▲정구승 변호사= 모든 형사사건에 있어서 입증 책임은 검사에게 있습니다. 그래서 이를 대응하기 위해서는 어떠한 혐의를 받고 있는지부터 확인하시는 것이 유리할 것으로 보입니다. 즉 아까 말씀드렸듯이 정보공개 청구를 통해서 어떠한 혐의로 내가 수사를 받는지 확인을 하고 전문가의 도움을 받아서 전략적으로 대응을 하셔야 됩니다. 구체적으로 말씀을 드리면 결국, 방금 말씀드렸다시피 명의신탁 사건에 대해서는 자백 말고는 정황증거로 아마 이 혐의를 입증하는 방법 말고는 쉽지 않을, 수사기관의 입장에서는 입증이 어렵습니다. 따라서 결국에는 피의자 신문이 가장 중요한 포인트가 될 것입니다. 즉 경찰조사에 앞서 변호인의 조력을 받아 전략을 세우고 그 전략에 따라 일관되고 구체적으로 명의신탁 계획이 없었음을 진술을 하신다면 아마 조금 더 혐의를 벗는 데 유리할 것입니다. 구체적으로 등기명의자가 실소유자로서 임대차를 주었다든가 계약의 당사자가 되었다든가 아니면 부동산에 대한 인테리어를 자기의 비용으로 결제를 하였던가 이러한 내역들을 수집을 하고 부동산 중개사를 통해 사실확인서 등을 확보해서 제출을 하신다면, 아마 어렵겠지만 혐의를 벗는 데 도움이 될 것으로 보입니다.

▲MC= 네, 변호사님께서 말씀을 해주신 것처럼 사실 실제로 명의신탁이 이뤄지는 경우를 보면 우리 상담자분과 같이 실제 상황에 대해서 내가 정말 이런 상황이다, 이렇게 변명을 하는 사람들이 있다 보니까 이걸 조금 상담자분 입장에서는 적극적으로 다른 증거들을 활용을 해서 입증을 하시는 게 필요할 것 같아요. 사실 명의신탁 계획이 없었다, 라고 주장을 함과 더불어서 그 주장을 뒷받침 할 수 있는 다른 여러 가지들을 좀 보여주셔야 할 것 같은데요. 변호사님이 말씀해주신 것처럼 실제 부동산 매매계약을 체결한 게 나다, 내가 직접 계약 당사자로 등장해서 이런 저런 일을 하고, 그리고 내가 만약에 전세든 월세든 세입자를 들이게 되면 그 세입자도 내가 이렇게 연결이 되어서 커뮤니케이션이 있었고, 이런 부분들을 이제 주장을 해볼 수가 있겠고요. 그리고 말씀 주신 것처럼 인테리어를 내가 꾸민다든지 그것도 내가 당사자가 돼서 직접 주체가 돼서 했다, 그리고 더불어서 아까 앞서서 말씀드린 것처럼 내가 정말 돈을 빌린 것이기 때문에 아무리 친지 관계지만 우리가 이자를 다 쳐서 이렇게 이자를 매달 성실하게 다 갚았고 그리고 나중에는 정말 원금까지 갚은 것이 딱 계좌 내역에 드러나게 된다면 그건 사실은 그 자체에 대해서 있는 그대로 믿어주지 않을 이유는 없다고 보입니다. 그렇기 때문에 일단 시간도 걸리기도 하겠고 그리고 우리 상담자분 입장에서는 지금 상황에서 대응하기에는 조금 벅찬 상황이 있으실 수 있을 것 같아요. 하지만 지금 가지고 계신 증거라든지 최대한 잘 취합을 하셔서 있는 그대로의 주장을 해보시는 것이 좋을 것 같다, 라는 생각이 듭니다. 마지막으로 이 투자를 위해서 가족이라든지 지인에게 돈을 빌리는 경우 굉장히 많은데 조심해야 하는 점, 우리가 유의해야 할 점이 있다면 좀 소개를 해주시죠.

▲정구승 변호사= 모든 금전 대차계약이 명의신탁으로 의심받지는 않습니다. 우리가 은행에서 돈을 빌려서 부동산에 투자한다고 해서 명의신탁으로 걸리지 않는 것처럼 말이죠. 그렇다면 은행에서 돈을 빌리는 것과 같이 차용증도 제대로 쓰시고 낮은 이율이라도 꼭 이자와 원금을 변제하는 모습을 꾸준히 보여주셔야 아무래도 이러한 혐의에서 벗어나기에 유리할 것으로 보입니다. 정리하자면 은행에서 돈을 빌리는 것처럼 차용증을 꼭 작성하시고 이자와 원금을 변제하는 모습을 보여주셔야 될 것 같습니다.

▲MC= 변호사님께서 말씀해주신 것처럼 우리 상담자분께서는 억울하고 답답한 부분이 있으시기는 하겠지만 지금 겪어오신 상황 그대로를 좀 보여줘야 된다고 이해를 하시면 좋을 것 같아요. 반드시 돈을 빌렸다고 하는 차용증 있으셔야 되겠고 성실하게 이자라든지 원금 갚아나가시고 그리고 우리 상담자분이 부동산 매수자이기 때문에 매수자로서 해야 하는 일 직접 다 하시고 이런 부분들이 좀 도움이 되지 않을까, 라는 생각을 해봅니다. 많이 억울하실 텐데 아무쪼록 잘 해결이 되셨으면 좋겠습니다.